L'achat-revente immobilier à Marrakech.

L'achat-revente a une promesse simple : entrer au prix le plus bas du cycle, laisser le bien prendre de la valeur, ressortir au bon moment. À Marrakech, sur un marché tendu, cette mécanique fonctionne — à condition de la calculer juste, impôt compris.

Ce guide est écrit pour vous si vous vivez loin de Marrakech et que l'idée de viser une plus-value vous attire — mais que les questions vous freinent : Combien je gagne vraiment, une fois l'impôt payé ? Quand revendre ? Et la fameuse taxe sur la plus-value, comment ça marche ? Puis-je rapatrier mon argent ? On y répond une par une, sans rien enjoliver.

Avant de parler prix et plus-value, une question : pourquoi l'achat-revente fonctionne-t-il aussi bien à Marrakech en particulier ?

L'achat-revente vit d'une seule règle : acheter là où la demande dépasse l'offre. À Marrakech, ce déséquilibre est durable — et c'est lui qui pousse les prix vers le haut, donc votre plus-value.

Un marché tendu : plus d'acheteurs que de biens

La demande de logements ne faiblit pas, et l'offre neuve de qualité reste limitée sur les bons emplacements. Résultat : un marché tendu où un bien neuf et bien placé trouve preneur. En 2024, le bilan immobilier marocain a confirmé une demande nettement orientée à la hausse — Marrakech en tête des villes les plus recherchées.

Cette hausse de la demande n'est pas une promesse en l'air : elle est mesurée. Selon le Bilan immobilier de Mubawab, Marrakech figure parmi les villes où les intentions d'achat ont le plus progressé en 2024.

SourceMubawab — Bilan immobilier Maroc 2024 ; HCP (démographie et urbanisation) ; DEPF, note de conjoncture sectorielle.

L'achat sur plan : entrer au prix le plus bas du cycle

Le levier de l'achat-revente, c'est l'achat sur plan. Vous achetez pendant la construction, au prix promoteur — le plus bas du cycle de vie du bien. À mesure que le chantier avance et que le programme se vend, la valeur monte. À la livraison, le bien neuf vaut mécaniquement plus cher qu'à la signature.

Le marché est porteur. Reste la première règle du jeu : acheter au bon prix. Voyons comment l'achat sur plan vous y place.

En achat-revente, tout se joue au moment de l'achat. Acheter sur plan, au prix promoteur, c'est s'assurer le prix le plus bas du cycle — et donc le maximum de marge à la revente.

Le prix promoteur, c'est quoi exactement

Quand un programme se lance, le promoteur fixe une grille de prix de départ. C'est le prix promoteur : le plancher. Plus le chantier avance et plus les lots se vendent, plus les prix montent. Acheter tôt, sur plan, c'est entrer avant cette hausse — exactement ce que recherche l'achat-revente.

Le plan de paiement : étaler l'effort, sans intérêts

Vous n'avancez pas tout d'un coup. Le paiement est échelonné, calé sur l'avancement du chantier, et sans intérêts — vous ne payez aucun crédit au promoteur. Vous mobilisez une fraction de la somme au départ, puis le reste au fil de la construction.

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   30 % à la signature — L'apport de départ, au moment de réserver votre lot au prix promoteur.
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   30 % à +8 mois — Une tranche en cours de chantier, calée sur l'avancement des travaux.
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   30 % à +16 mois — La tranche suivante, à un stade avancé de la construction.
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   10 % à la remise des clés — Le solde, au moment de la livraison de votre bien neuf, prêt à revendre.

Le ticket d'entrée et les frais

Sur nos programmes, le ticket démarre autour de 820 000 MAD pour un studio et monte jusqu'aux villas familiales au-delà de 3 000 000 MAD. À prévoir en plus : les frais d'acquisition d'environ 6 à 7 % (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire), à intégrer dès le départ dans votre calcul de plus-value.

SourceCode Général des Impôts (droits d'enregistrement) ; grilles de prix de nos programmes en commercialisation. Frais exacts communiqués lot par lot en entretien.

Vous savez acheter au bon prix. Reste la vraie mécanique : d'où vient, concrètement, la plus-value pendant le chantier ? On la décortique.

La plus-value n'est pas magique : elle vient de l'écart entre le prix d'entrée (sur plan) et le prix de marché du bien neuf, livré. Sur un marché tendu, cet écart se construit pendant la construction.

La valorisation pendant le chantier

Entre la signature et la livraison, plusieurs forces poussent la valeur vers le haut : la grille de prix du promoteur qui monte à mesure que les lots se vendent, la rareté du neuf bien placé, et le simple fait de passer d'un plan à un bien fini, visible, habitable. C'est cette transformation qui crée la plus-value. Nous l'observons autour de +20 à 30 % à la livraison.

Ce qui fait monter la valeur

• ✓L'emplacement — un quartier porteur (hypercentre, axe en développement, programme verdoyant) prend de la valeur plus vite et se revend plus facilement.
• ✓Le programme — qualité de construction, sécurité 24/7, piscine, espaces verts : tout ce qui rend le bien désirable soutient son prix de revente.
• ✓La livraison — un bien neuf, fini et conforme, vaut bien plus qu'un plan sur papier. C'est le passage à l'acte qui débloque la plus-value.
• ✓Le timing du marché — revendre quand la demande est forte (et l'offre limitée) maximise le prix obtenu.

Deux façons de capter la plus-value

Vous avez deux stratégies, et nos études de cas chiffrent les deux. Revendre dès la livraison pour capter rapidement la valorisation du chantier (+20 %). Ou conserver quelques années et laisser la valeur continuer de monter (+6 %/an), avant de revendre encore plus haut. Chacune a sa fiscalité — on l'explique au chapitre suivant.

La plus-value est là. Mais une question revient toujours, à voix basse : combien l'État prend-il quand je revends ? Réglons-la sans angle mort.

À la revente, un seul impôt compte vraiment : la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Bonne nouvelle, elle est simple — à condition de connaître ses deux règles et de tordre le cou à une idée reçue tenace.

La règle de base : 20 %, avec un plancher

La TPI s'applique sur la plus-value nette (prix de cession − prix d'acquisition réévalué − frais). Le taux est de 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession : même si votre plus-value est faible, vous payez au moins ce plancher. C'est cette règle « le plus élevé des deux » qui s'applique dans nos calculs.

SourceCode Général des Impôts, articles 61 à 65 (Taxe sur les Profits Immobiliers) ; Direction Générale des Impôts (DGI).

Le quitus fiscal, obligatoire avant de vendre

Depuis juillet 2024, un quitus fiscal (attestation de régularité) est exigé avant la signature de l'acte de vente. Concrètement, l'administration vérifie votre situation avant que la vente n'aboutisse. C'est une étape de plus, mais cadrée par le notaire et votre conseiller — vous n'avez pas à la piloter seul.

SourceLoi de Finances 2024 ; Direction Générale des Impôts (DGI) — obligation de quitus fiscal préalable.

L'idée reçue à corriger : l'exonération après 12 ans

Beaucoup de propriétaires croient encore qu'en conservant un bien plus de 12 ans, la plus-value est exonérée. C'est faux depuis la Loi de Finances 2023. Les abattements liés à la durée de détention ont été supprimés et le taux unifié à 20 %. Détenir longtemps ne supprime plus l'impôt — seules deux situations exonèrent réellement.

SourceLoi de Finances 2023 (suppression des abattements de durée, taux unifié à 20 %) ; Code Général des Impôts, articles 61 à 65.

SourceConvention fiscale France–Maroc (revenus et plus-values immobilières) ; conventions Maroc–Belgique et Maroc–Pays-Bas.

L'impôt est clair, sans angle mort. Reste l'art de l'achat-revente : quand revendre — et comment récupérer son argent à l'étranger ?

En achat-revente, le moment de la revente fait une grande partie du résultat. Et pour un investisseur étranger, une seconde question est tout aussi importante : comment récupérer son argent une fois le bien vendu.

Revendre à la livraison ou conserver quelques années ?

Deux stratégies, deux profils. Revendre dès la livraison capte rapidement la valorisation du chantier (+20 %) : votre capital tourne vite, mais attention au plancher de TPI de 3 % qui pèse sur un gain encore jeune. Conserver quelques années laisse la valeur continuer de monter (+6 %/an prudent) : la plus-value grossit, l'impôt à 20 % reste proportionnel, et vous pouvez louer entre-temps.

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   Revente à la livraison — Vous sortez dès la remise des clés, en captant la valorisation du chantier. Idéal pour faire tourner le capital vite ; le plancher de 3 % de TPI réduit le gain sur un gain encore court.
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   Conservation puis revente — Vous gardez le bien quelques années (vous pouvez le louer), la valeur monte de ~6 %/an, puis vous revendez nettement plus haut. La plus-value est plus grosse et l'impôt reste proportionnel.

Rapatrier son capital : le régime de convertibilité

C'est le point qui rassure tout investisseur étranger. Un bien financé en devises par un non-résident bénéficie du régime de convertibilité de l'Office des Changes : vous pouvez rapatrier librement votre capital et votre plus-value à l'étranger après la revente. La seule condition est procédurale — l'argent doit être entré par un compte adapté et vous conservez les justificatifs.

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité des investissements étrangers ; Instruction Générale des Opérations de Change.

Acheter, valoriser, revendre, rapatrier : la mécanique est complète. Mais à distance, qui s'occupe de tout ça concrètement ? C'est notre métier.

Acheter à Marrakech depuis l'étranger, puis revendre au bon prix au bon moment : seul, c'est un parcours d'obstacles. Avec un seul interlocuteur sur place, c'est une suite d'étapes maîtrisées.

Un groupe sur place, un seul interlocuteur

BNG IMMO est promoteur à Marrakech et s'appuie sur Palmease, sa structure de gestion et de services. De la sélection du lot jusqu'au virement de votre plus-value, vous gardez le même contact — vous n'avez rien à piloter sur place.

SourcePalmease, structure de gestion et de services du groupe BNG IMMO — bilan d'activité.

L'achat-revente, accompagné de bout en bout — vous décidez, nous exécutons :

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   Sélection & achat — Choix du lot au prix promoteur, sécurisation du titre foncier, plan de paiement échelonné, signature chez le notaire. Le tout cadré en devises pour préparer le rapatriement.
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   Suivi de chantier — Suivi de l'avancement et des appels de fonds, à distance. Vous recevez des points réguliers ; votre bien se construit sans que vous ayez à venir.
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   Estimation & mise en vente — Au bon moment, nous estimons le prix de revente au marché et préparons la mise en vente : photos, annonce, diffusion auprès des bons acheteurs.
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   Acheteurs & négociation — Nous présentons les acheteurs sérieux et menons la négociation pour obtenir le meilleur prix, dans les meilleurs délais.
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   Notaire, quitus & rapatriement — Acte de vente, quitus fiscal, déclaration de TPI, puis rapatriement de votre capital et de votre plus-value via le régime de convertibilité. Transparent, justificatifs à l'appui.

La théorie est posée. Mais combien ça rapporte, concrètement, sur un vrai bien ? On a fait le calcul, ligne par ligne, dans les deux stratégies.

Emplacements porteurs, prix d'entrée contenus, qualité de construction — tout ce qui soutient la revalorisation et facilite la revente. Voici les programmes en commercialisation les plus adaptés à l'achat-revente.

Sur plan

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

142 appartements haut standing à deux pas de la M Avenue — l'adresse qui se revend toujours, livrée sous ~24 mois.

Voir le projet →Être recontacté

Sur plan

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

88 villas familiales avec piscine : le produit rare qui prend de la valeur pendant le chantier et trouve preneur vite.

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Sur plan

Naia Hills

Route d'Amizmiz

Appartements et villas adossés à la palmeraie : un programme neuf, calme et verdoyant, taillé pour la plus-value.

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Sur plan

Ayline Garden

Route de l'Ourika

Résidence jardin sécurisée, du 2 au 4 pièces : prix d'entrée contenu, emplacement porteur — la revente facile.

Voir le projet →Être recontacté

Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en plus-value réelle.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage, à deux pas de la M Avenue. Projetons-le en achat-revente, dans les deux stratégies — en gains nets, TPI déduite.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées.

ARevente dès la livraison (+20 %)

Vous sortez à la remise des clés en captant la valorisation du chantier, hypothèse basse +20 %. La TPI s'applique : ici, le plancher de 3 % du prix de cession est plus élevé que 20 % de la plus-value nette — c'est donc lui qui s'applique.

BConservation 5 ans puis revente (+6 %/an)

Vous gardez le bien 5 ans (vous pouvez le louer entre-temps). Après la valorisation initiale, on applique une revalorisation prudente de +6 %/an. La plus-value grossit ; la TPI passe alors à 20 % de la plus-value nette.

Près de +9 % en deux ans, ou +46 % en cinq, sur un T3. Et si on passait à plus grand — une villa avec piscine, le bien rare qui se revend cher ?

Une villa T4 de 179 m² avec piscine, route d'Ourika. Le bien rare : produit recherché, offre limitée, revente facile. Projetons-la en achat-revente, dans les deux stratégies — en gains nets.

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika. Lot réel ; données anonymisées.

ARevente dès la livraison (+20 %)

Sortie à la remise des clés, hypothèse basse +20 %. Comme pour l'appartement, le plancher de TPI de 3 % du prix de cession est ici plus élevé que 20 % de la plus-value nette — c'est lui qui s'applique.

BConservation 5 ans puis revente (+6 %/an)

Vous gardez la villa 5 ans (location saisonnière possible entre-temps). Valorisation prudente +6 %/an après la hausse initiale. La TPI passe à 20 % de la plus-value nette.

Vous voyez le potentiel. Reste à éviter les erreurs qui transforment +46 % en quasi-rien — celles que commettent les vendeurs non accompagnés.

L'achat-revente pardonne mal l'improvisation. Voici les six pièges qui rognent — ou anéantissent — la plus-value des vendeurs non accompagnés, et comment on les évite.

Le modèle BNG, de A à Z

De votre première question au virement de votre plus-value, vous gardez un seul interlocuteur : conseil & administratif, achat au prix promoteur, suivi de chantier, puis estimation, mise en vente et revente — avec Palmease pour la gestion entre-temps. Depuis Paris, Bruxelles, Amsterdam, Genève ou Montréal, vous n'avez rien à piloter sur place.

A. Check-list avant de se lancer en achat-revente

• ✓Le bien est acheté sur plan, au prix promoteur — le plus bas du cycle.
• ✓Le bien est vendu sur titre foncier (jamais en melkia non titrée).
• ✓Vous avez intégré les frais d'acquisition (~6-7 %) dans votre calcul de plus-value.
• ✓Votre projection part d'une valorisation basse (+20 %), pas du meilleur scénario.
• ✓Vous avez anticipé la TPI (20 % de la plus-value nette, minimum 3 % du prix de cession).
• ✓Vous savez que l'exonération après 12 ans n'existe plus depuis 2023.
• ✓Le quitus fiscal (obligatoire depuis juillet 2024) est prévu dans le calendrier de revente.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes), pour rapatrier capital et plus-value.

B. Glossaire

Achat sur plan

Acheter pendant la construction, au prix promoteur (le plus bas du cycle), avec un plan de paiement échelonné et sans intérêts.

Plan de paiement

L'échéancier des versements calé sur l'avancement du chantier (ici 30 % / 30 % / 30 % / 10 %), sans intérêts.

Prix promoteur

Le prix de départ fixé par le promoteur au lancement du programme — le plancher, avant les hausses liées à l'avancement et aux ventes.

Plus-value

L'écart entre le prix de revente et le coût d'entrée (prix + frais). On parle de plus-value nette une fois l'impôt déduit.

TPI

Taxe sur les Profits Immobiliers : 20 % de la plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de cession. C'est l'impôt de la revente.

Quitus fiscal

L'attestation de régularité fiscale exigée avant l'acte de vente, obligatoire depuis juillet 2024.

Coefficient de réévaluation

Le coefficient officiel qui revalorise le prix d'acquisition pour tenir compte de l'inflation, dans le calcul de la plus-value nette imposable.

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété (géré par l'ANCFCC). À exiger toujours.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de rapatrier librement capital et plus-value à l'étranger après la revente.

Convention fiscale

L'accord entre deux pays qui évite d'être imposé deux fois sur le même gain (ici la plus-value immobilière).

C. Sources & avertissement

Sources officielles :Code Général des Impôts du Maroc, articles 61 à 65 (Taxe sur les Profits Immobiliers) ; Lois de Finances 2023, 2024, 2025 et 2026 ; Direction Générale des Impôts (DGI) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; Mubawab — Bilan immobilier Maroc 2024 ; Direction des Études et Prévisions Financières (DEPF) ; Haut-Commissariat au Plan (HCP) ; Convention fiscale France–Maroc (et conventions Maroc–Belgique, Maroc–Pays-Bas) ; notations souveraines Fitch, S&P, Moody's.