Acheter au Maroc en tant qu'étranger.

Acheter dans un autre pays fait souvent reculer. Pas par manque d'envie — par manque de repères. Ai-je le droit d'acheter ? Suis-je vraiment propriétaire ? Vais-je payer deux fois l'impôt ? Pourrai-je récupérer mon argent ? Ce guide répond à chacune de ces questions, source officielle à l'appui.

Il est écrit pour vous si vous vivez loin de Marrakech — en France, en Belgique, aux Pays-Bas, en Suisse ou au Canada — que vous soyez étranger ou Marocain résidant à l'étranger (MRE). Notre but n'est pas de vous vendre du rêve : c'est de poser le cadre juridique et fiscal noir sur blanc, pour que vous décidiez en connaissance de cause.

Commençons par la question qui bloque tout le reste : en tant qu'étranger, ai-je seulement le droit d'acheter au Maroc ?

Première bonne nouvelle, et elle change tout : oui, un étranger peut acheter un bien immobilier au Maroc, en pleine propriété, à son nom. Il existe une seule vraie limite, simple à comprendre — et elle ne concerne pas les biens que vous visez.

Ce que vous pouvez acheter, librement

Un non-résident — étranger ou MRE — peut acquérir en pleine propriété un appartement, une villa, un local commercial ou un terrain urbain situé à l'intérieur du périmètre urbain. C'est exactement le cas de tous nos programmes à Marrakech. Vous achetez à votre nom, vous recevez un titre foncier, vous êtes propriétaire au même titre qu'un résident marocain.

• ✓Appartements et villas en zone urbaine : achat libre, en pleine propriété, à votre nom.
• ✓Terrains constructibles urbains et locaux professionnels : libres également.
• ✓Aucune autorisation préalable de l'État n'est exigée pour ces biens urbains.

La seule vraie limite : les terres agricoles

L'unique restriction notable vise les terres agricoles situées hors périmètre urbain (les terres dites « bour » ou irriguées en zone rurale) : un étranger ne peut, en principe, pas en devenir propriétaire directement. Cette règle protège le foncier agricole national — elle ne concerne pas l'immobilier résidentiel et urbain qui fait l'objet de ce guide.

SourceDahir formant Code des droits réels (loi n° 39-08) ; réglementation relative à l'acquisition des terres agricoles par les étrangers (Décret du 25 juillet 1969 et textes subséquents). À valider au cas par cas avec le notaire selon la nature du bien.

Étranger « pur » ou MRE : deux régimes proches, des nuances réelles

Un Marocain résidant à l'étranger et un étranger non-marocain investissent dans des conditions voisines : même droit d'acheter de l'immobilier urbain, même titre foncier, mêmes frais d'acte. Les nuances se logent ailleurs — dans le financement en devises, le rapatriement des fonds et les règles de transmission, que nous traitons plus loin.

Vous avez le droit d'acheter. Reste la question qui fait toute la sécurité de votre investissement : qu'est-ce qui prouve, sans contestation possible, que le bien est bien à vous ?

C'est le cœur de la sécurité juridique d'un achat au Maroc. Trois mots à comprendre une fois pour toutes : le titre foncier (votre preuve de propriété), l'ANCFCC (qui la garantit) et le notaire (qui sécurise la transaction). Maîtrisez-les, et plus aucun vendeur ne pourra vous induire en erreur.

Le titre foncier : le seul document qui fait foi

Petit mot, gros enjeu. Le titre foncier est le seul document qui prouve, sans contestation possible, que vous êtes propriétaire — l'équivalent d'un acte de propriété incontestable. Une fois immatriculé, il est définitif : il identifie le bien, son propriétaire, sa surface, et mentionne toute hypothèque ou opposition éventuelle. C'est votre meilleure protection.

La melkia : l'alternative à ne jamais accepter

Son alternative ancienne, la melkia, est un acte de propriété traditionnel non titré, établi par des adouls (notaires traditionnels) sur la base de témoignages. Le problème : un bien en melkia n'est pas immatriculé, ce qui l'expose à des litiges d'héritiers, à des doubles ventes et le rend presque toujours non finançable par une banque.

• ✓Exigez le titre foncier (ou la réquisition d'immatriculation) avant de signer.
• ✓Demandez un certificat de propriété récent, sans hypothèque ni opposition inscrite.
• ✓Vérifiez que le bien est bien situé en zone urbaine (et non agricole).

L'ANCFCC : le garant de votre propriété

Le titre foncier est tenu et garanti par l'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), un établissement public. C'est elle qui inscrit chaque mutation (vente, donation, héritage, hypothèque) sur le titre. Tant qu'un acte n'est pas inscrit à l'ANCFCC, il n'est pas opposable aux tiers : c'est l'inscription, et elle seule, qui vous rend propriétaire aux yeux de la loi.

Le notaire : votre tiers de confiance, indépendant

Au Maroc, l'acte de vente définitif (l'acte authentique) est rédigé par un notaire, officier public indépendant. Son rôle est de sécuriser la transaction de bout en bout : il vérifie le titre foncier et l'identité du vendeur, séquestre les fonds, calcule et reverse les taxes, puis dépose l'acte à l'ANCFCC pour inscription à votre nom. Vous pouvez signer à distance, par procuration notariée : aucun déplacement n'est obligatoire.

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   Le notaire vérifie — Il contrôle le titre foncier, l'absence d'hypothèque ou d'opposition, et l'identité réelle du vendeur. Rien ne se signe sans cette vérification.
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   Le notaire séquestre — Les fonds transitent par son compte séquestre : le vendeur n'est payé qu'une fois l'acte signé et la propriété sécurisée. Votre argent est protégé.
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   Le notaire enregistre — Il calcule et reverse les droits, puis dépose l'acte à l'ANCFCC pour inscription du titre à votre nom. Vous êtes propriétaire titré, noir sur blanc.

SourceLoi n° 32-09 relative à l'organisation de la profession de notaire ; Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 (émoluments des notaires) ; ANCFCC (ancfcc.gov.ma) — régime de l'immatriculation foncière (Dahir du 12 août 1913 et loi n° 14-07).

Vous savez ce qui fait votre propriété. Reste à dérouler le chemin concret de l'achat — les étapes de l'acte, et ce qu'il faut prévoir au-delà du prix.

Acheter au Maroc depuis l'étranger est plus simple qu'on l'imagine — et entièrement faisable à distance. Voici le chemin juridique, étape par étape, puis les frais d'acquisition à prévoir (~6 à 7 %), détaillés poste par poste.

Les six étapes juridiques

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   Réservation — Signature du contrat de réservation + acompte de dossier. Le bien est retiré de la vente, rien que pour vous.
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   Compromis & 1er versement — Le compromis (avant-contrat) fixe le prix, le plan de paiement et les jalons. Premier versement dans les 30 jours.
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   Échéancier — Des versements à dates fixes connues dès la signature, calés sur l'avancement du chantier pour un achat sur plan. Aucune surprise.
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   Suivi de chantier — Photos datées chaque mois, vidéos, visio sur demande. Vous voyez votre bien sortir de terre, sans prendre l'avion.
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   Acte authentique — Signature de l'acte définitif chez un notaire indépendant. Possible à distance par procuration notariale : aucun déplacement obligatoire.
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   Titre foncier — Inscription définitive à la Conservation foncière (ANCFCC). Vous êtes propriétaire titré, opposable à tous.

Le plan de paiement échelonné, sans intérêts

Pour un achat sur plan, le plan de paiement échelonné vous permet de régler par tranches calées sur l'avancement du chantier — sans intérêts, contrairement à un crédit. Vous immobilisez moins de capital pendant la construction. Le bon arbitrage entre crédit et paiement échelonné dépend de votre situation : nous le simulons avec vous.

SourceExemple de plan de paiement échelonné proposé par le promoteur. Échéancier indicatif, calé sur les jalons du chantier.

Les frais d'acquisition : prévoyez ~6 à 7 %

Au-delà du prix d'achat, prévoyez les frais d'acte. Pour un bien construit, ils tournent autour de 6 à 7 % du prix. Le notaire les calcule, les collecte et les reverse à chaque organisme — vous n'avez rien à avancer séparément :

SourceCode Général des Impôts (droits d'enregistrement, art. 133) ; Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 (émoluments des notaires) ; arrêté fixant les tarifs de la Conservation foncière (ANCFCC). Le CGI 2026 prévoit un droit additionnel de 2 % en cas de paiement non traçable — à régler par virement bancaire pour l'éviter.

Le bien est sécurisé et l'acte signé. Reste la peur n°1 de l'investisseur étranger : les impôts. Combien vais-je vraiment payer sur mes loyers ?

Pour un investisseur étranger, la fiscalité des loyers au Maroc est plutôt favorable. Encore faut-il la comprendre. Voici les règles à jour (Lois de Finances 2025/2026), expliquées simplement, avec les articles du Code Général des Impôts.

Le principe : un bien marocain est imposé au Maroc

Les loyers d'un bien situé au Maroc y sont imposables, quel que soit votre pays de résidence. C'est la règle de base — et c'est précisément ce qu'organise la convention fiscale (chapitre 6) pour vous éviter de payer deux fois. Le régime du revenu foncier est avantageux à plusieurs titres :

• ✓Abattement de 40 % sur les loyers bruts avant impôt (maintenu par la LF 2025) — vous n'êtes imposé que sur 60 % de vos loyers.
• ✓Exonération totale si vos loyers annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 40 000 MAD.
• ✓Retenue à la source de 10 % (loyers < 120 000 MAD) ou 15 % (≥ 120 000 MAD) uniquement si votre locataire est une société ou un professionnel — pas un particulier.
• ✓Option pour un taux libératoire de 20 % ouverte aux loyers annuels ≥ 120 000 MAD (elle simplifie la déclaration).

Le barème progressif, après abattement

À défaut d'option pour le taux libératoire, le revenu (après abattement de 40 %) suit le barème progressif de l'impôt sur le revenu :

SourceCode Général des Impôts (revenus fonciers, art. 61 à 63 ; barème de l'IR, art. 73) ; Loi de Finances 2025 (exonération portée à 40 000 MAD, taux marginal à 37 %, barème inchangé en 2026). Déclaration avant le 1er mars sur le portail SIMPL de la DGI (tax.gov.ma).

Un exemple chiffré, pour rendre les choses concrètes

Vos loyers sont peu taxés. Mais un autre impôt attend au moment de revendre — et c'est là que circule la fausse croyance la plus coûteuse.

Quand vous revendrez votre bien, le gain réalisé sera imposé. C'est la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). Une règle simple — mais entourée d'une idée reçue tenace qu'il faut absolument corriger avant de bâtir votre calcul de sortie.

Comment la TPI se calcule

À la revente, la plus-value est soumise à la TPI : 20 % du profit net (prix de vente − prix d'achat réévalué − frais d'acquisition − travaux justifiés), avec un minimum de 3 % du prix de vente. Autrement dit, même si votre profit est faible, vous payez au moins 3 % du prix. Depuis juillet 2024, le notaire ne peut signer l'acte de revente sans le quitus fiscal du vendeur (l'attestation que la TPI est réglée).

• ✓Taux : 20 % du profit net imposable.
• ✓Plancher : 3 % du prix de vente (montant minimum dû, même en cas de faible plus-value).
• ✓Le prix d'achat est réévalué par des coefficients officiels, et les frais et travaux justifiés viennent en déduction — ce qui réduit le profit imposable.

L'idée reçue à corriger

SourceCode Général des Impôts, art. 61 à 65 (profits fonciers) ; Loi de Finances 2023 (unification du taux à 20 %, suppression des abattements pour durée). Quitus fiscal exigé du notaire depuis 2024.

Ce que ça change pour votre stratégie

Bonne nouvelle : la TPI ne mange pas votre plus-value, elle en prélève une part raisonnable. Sur un bien acheté sur plan au prix promoteur et valorisé de +20 à +30 % à la livraison, le profit après TPI reste très significatif — d'autant que les frais et travaux justifiés réduisent la base imposable. La clé est de conserver toutes vos factures (acquisition, ameublement, travaux) dès le premier jour.

Loyers et revente, côté Maroc : c'est clair. Mais une peur demeure, et c'est la plus répandue de toutes : et mon pays de résidence ? Vais-je payer une seconde fois ?

Trois sujets qui inquiètent tous les acheteurs étrangers — et trois réponses rassurantes, une fois le cadre posé : la convention fiscale qui évite la double imposition, l'Office des Changes qui sécurise le rapatriement de vos fonds, et la transmission, où le Maroc offre un avantage rare.

La double imposition ? Elle n'existe pas (si vous déclarez)

C'est la crainte la plus répandue et la plus infondée. La convention fiscale France–Maroc (signée le 29 mai 1970, modifiée par l'avenant du 18 août 1989) attribue l'imposition des revenus et plus-values immobiliers au pays où se trouve le bien — donc le Maroc. Votre pays de résidence (la France) impose aussi, mais vous accorde un crédit d'impôt qui annule la charge. Résultat : vous n'êtes pas taxé deux fois. Des conventions de même logique lient le Maroc à la Belgique et aux Pays-Bas.

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   Au Maroc — Vous payez l'impôt local (loyers après abattement de 40 % ; TPI à la revente).
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   Dans votre pays de résidence — Vous déclarez le bien et les revenus, mais un crédit d'impôt vient en déduction de ce qui a été payé au Maroc. Pas de seconde taxe.

SourceConvention fiscale France–Maroc du 29/05/1970 et avenant du 18/08/1989 (notamment art. 9 et 25) ; BOFiP ; Légifrance. Conventions Belgique–Maroc et Pays-Bas–Maroc de logique comparable.

Rapatrier ses fonds : le régime de convertibilité

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité des investissements étrangers, Instruction Générale des Opérations de Change (IGOC).

Transmettre : le grand avantage méconnu du Maroc

C'est l'atout le plus sous-estimé : il n'existe pas, au Maroc, d'impôt sur les successions comparable aux lourds droits de succession français. Seuls des droits d'enregistrement modérés s'appliquent — et la transmission en ligne directe (à vos enfants, votre conjoint) est très légèrement taxée.

• ✓Succession en ligne directe : pas de droit de mutation ; coûts limités à l'acte d'hérédité (≈ 200 MAD), l'inventaire et la mutation à la Conservation foncière (~1 à 1,5 %).
• ✓Donation de votre vivant (« Hiba ») en ligne directe : droits d'enregistrement à 1,5 % seulement — un outil puissant pour anticiper.
• ✓Démembrement (usufruit / nue-propriété) et société civile immobilière : pour structurer et faciliter le partage.

SourceCode Général des Impôts (droits d'enregistrement, art. 133 ; donation « Hiba ») ; règles successorales marocaines ; convention fiscale France–Maroc. Loi successorale applicable à un non-musulman : à déterminer au cas par cas avec le notaire.

Les petites taxes annuelles

Détenir un bien génère deux taxes locales modestes (taxe d'habitation / de services communaux et taxe de services communaux, la « TSC »), assises sur la valeur locative. À intégrer dans vos charges. Le neuf bénéficie souvent d'une exonération temporaire les premières années suivant l'achèvement.

SourceLoi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales (taxe d'habitation, taxe de services communaux).

Vous avez désormais le cadre complet. Reste un dernier conseil, peut-être le plus important : pourquoi ne jamais faire ce parcours seul.

Le meilleur cadre juridique commence par un bien sécurisé. Tous nos programmes sont vendus sur titre foncier, avec acte chez un notaire indépendant et plan de paiement échelonné sans intérêts. Voici une sélection en commercialisation.

Sur titre foncier

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

142 appartements haut standing au cœur de l'Hivernage — vendus sur titre foncier, acte chez notaire indépendant.

Voir le projet →Être recontacté

Sur titre foncier

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

88 villas familiales avec piscine, titrées une par une à la Conservation foncière (ANCFCC).

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Sur titre foncier

Naïa Hills

Route d'Amizmiz

Un programme résidentiel adossé au piémont de l'Atlas — chaque lot livré avec son titre foncier individuel.

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Sur titre foncier

Elyazia

Route de Casablanca

Du studio au duplex vue Atlas, sécurité 24/7 — propriété titrée, plan de paiement échelonné sans intérêts.

Voir le projet →Être recontacté

Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en coût total et fiscalité réels.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage. Décortiquons-le sous l'angle qui nous intéresse ici : le coût d'entrée réel (frais compris), l'impôt sur les loyers, et la TPI le jour de la revente.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois, sur titre foncier. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées.

ALe coût d'entrée, frais d'acquisition compris

Au prix du bien et du parking, on ajoute les frais d'acquisition (~6,5 %) détaillés au chapitre 3. C'est le vrai ticket d'entrée — celui qu'il faut budgéter dès le départ.

BL'impôt sur les loyers (régime du revenu foncier)

Hypothèse prudente d'un loyer en location longue durée de 9 000 MAD/mois, soit 108 000 MAD/an. On applique l'abattement de 40 %, puis le barème progressif (chapitre 4).

CLa TPI le jour de la revente

Hypothèse prudente de revente après quelques années, avec une valorisation de +20 % sur le prix du bien. La TPI s'élève à 20 % du profit net, avec un plancher de 3 % du prix de vente.

Un appartement, du premier dirham de frais au dernier d'impôt. Et si on passait à une villa — où la transmission entre aussi dans l'équation ?

Une villa T4 de 179 m² avec piscine, route d'Ourika. Sous l'angle juridique et fiscal : l'impôt sur les loyers, la TPI à la revente, et le coût de transmission à vos enfants (donation « Hiba »).

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika, sur titre foncier. Lot réel ; données anonymisées.

AL'impôt sur les loyers

Hypothèse prudente d'un loyer de 16 000 MAD/mois en longue durée, soit 192 000 MAD/an. Abattement de 40 %, puis barème progressif.

BLa TPI le jour de la revente

Hypothèse prudente d'une valorisation de +20 % sur le prix sur plan. TPI à 20 % du profit net, plancher de 3 % du prix.

CTransmettre la villa à ses enfants (« Hiba »)

C'est l'avantage rare du Maroc : transmettre coûte peu. Une donation de votre vivant en ligne directe (« Hiba ») n'est taxée qu'à 1,5 % de droits d'enregistrement.

Vous voyez le cadre entier : acheter, déclarer, revendre, transmettre. Reste à comprendre pourquoi ce parcours ne se fait jamais seul.

Le cadre est favorable, les règles sont claires. Mais entre une règle générale et votre situation, il y a souvent une nuance qui change le calcul. C'est tout l'intérêt de s'entourer des bonnes personnes — au bon moment.

Ce qu'il faut retenir, en une page

• ✓Vous avez le droit d'acheter de l'immobilier urbain au Maroc, en pleine propriété (seules les terres agricoles sont restreintes).
• ✓Le titre foncier (ANCFCC) fait foi : jamais de melkia non titrée. L'acte se signe chez un notaire indépendant, possible à distance.
• ✓Prévoyez ~6 à 7 % de frais d'acquisition et payez par virement traçable.
• ✓Vos loyers sont peu taxés (abattement 40 %, exonération < 40 000 MAD), et la convention France–Maroc évite la double imposition.
• ✓À la revente, la TPI (20 %, plancher 3 %) s'applique — pas d'exonération « après 12 ans » pour un bien locatif.
• ✓Le rapatriement est de droit si l'achat est financé en devises ; la transmission est légère (Hiba à 1,5 %).

Le bon duo : notaire + expert-comptable

Deux interlocuteurs couvrent l'essentiel de votre sécurité. Le notaire sécurise l'achat, le titre, et cadre la transmission selon votre nationalité. L'expert-comptable arbitre le régime fiscal (revenu foncier ou activité avec services), optimise votre déclaration des deux côtés de la frontière et gère le crédit d'impôt. Sur les points sensibles — loi successorale, fiscalité de votre pays — ce sont eux qui tranchent, pas une règle générale.

A. Check-list juridique avant de signer

• ✓Le bien est vendu sur titre foncier (jamais en melkia non titrée).
• ✓Vous avez obtenu un certificat de propriété récent, sans hypothèque ni opposition.
• ✓Le bien est en zone urbaine (pas une terre agricole, restreinte aux étrangers).
• ✓L'acte est rédigé par un notaire indépendant du promoteur ; la signature à distance par procuration est prévue si besoin.
• ✓Vous avez budgété les frais d'acquisition (~6–7 %) en plus du prix, et vous payez par virement traçable.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes), pour rapatrier loyers et capital plus tard.
• ✓Vous avez arbitré le régime fiscal des loyers (revenu foncier vs activité avec services) avec un expert-comptable.
• ✓Vous avez intégré la TPI (20 %, plancher 3 %) à votre calcul de revente — sans compter sur une exonération « après 12 ans ».
• ✓Vous avez évoqué la transmission (loi applicable, Hiba, succession) avec un notaire, selon votre nationalité.

B. Glossaire juridique & fiscal

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété, tenu et garanti par l'ANCFCC. Le seul qui fait foi. À exiger toujours.

Melkia

Acte de propriété traditionnel non titré (établi par des adouls). Exposé aux litiges, non finançable par une banque — à ne jamais accepter.

ANCFCC

Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie : l'organisme public qui tient les titres fonciers et inscrit chaque mutation.

Notaire

Officier public indépendant qui rédige l'acte authentique, vérifie le titre, séquestre les fonds et fait inscrire la propriété à votre nom.

Acte authentique

L'acte de vente définitif signé devant notaire, qui transfère la propriété. Possible à distance par procuration notariée.

Frais d'acquisition

Les frais d'acte au-delà du prix : droits d'enregistrement (4 %), Conservation foncière (~1,5 %), honoraires de notaire, timbres — soit ~6 à 7 %.

Abattement de 40 %

La part de vos loyers exonérée d'office avant impôt (régime du revenu foncier) : vous n'êtes imposé que sur 60 %.

TPI

Taxe sur les Profits Immobiliers : 20 % de la plus-value à la revente, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Plus d'abattement pour durée depuis 2023.

Convention fiscale

L'accord entre deux pays (ici France–Maroc, 1970) qui évite d'être imposé deux fois sur le même revenu, via un crédit d'impôt.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de rapatrier librement loyers et capital à l'étranger (Office des Changes).

Hiba

Donation de votre vivant en ligne directe (enfants, conjoint), taxée à seulement 1,5 % de droits d'enregistrement.

MRE

Marocain Résidant à l'Étranger : régime d'achat voisin de l'étranger « pur », avec des nuances de financement, rapatriement et transmission.

C. Sources officielles & avertissement

Sources officielles : Code Général des Impôts du Maroc (revenus fonciers art. 61-63 ; profits immobiliers / TPI art. 61-65 ; barème de l'IR art. 73 ; droits d'enregistrement art. 133 ; donation « Hiba ») ; Lois de Finances 2023 (unification de la TPI à 20 %, suppression des abattements pour durée), 2025 (exonération des loyers portée à 40 000 MAD, taux marginal 37 %) et 2026 (barème inchangé, droit additionnel de 2 % sur paiement non traçable) ; Direction Générale des Impôts (DGI, portail SIMPL — tax.gov.ma) ; Dahir formant Code des droits réels (loi n° 39-08) ; régime de l'immatriculation foncière (Dahir du 12 août 1913 et loi n° 14-07) ; ANCFCC (ancfcc.gov.ma) ; Loi n° 32-09 et Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 (profession et émoluments des notaires) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance) ; Loi n° 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales (taxes locales).