Investir dans l'immobilier à Marrakech.

Vous n'avez pas besoin d'un vendeur. Vous avez besoin d'y voir clair.

Ce guide est écrit pour vous si vous vivez loin de Marrakech et que l'idée d'y investir vous attire — mais que les questions vous freinent : Est-ce sûr ? Pourrai-je gérer à distance ? Vais-je récupérer mon argent ? Et les impôts ? Ce sont de bonnes questions. Nous y répondons une par une, simplement, sans rien cacher.

Notre métier n'est pas de vous faire signer. C'est de vous accompagner de A à Z : de votre toute première question jusqu'au jour où votre bien est meublé, loué, et vous verse ses premiers loyers — pendant que vous êtes chez vous.

Comment lire ce guide. Les chapitres 1 et 2 lèvent le doute et fixent votre stratégie. Les chapitres 3 et 4 sécurisent l'achat et l'impôt. Le chapitre 5 et les études de cas vous projettent dans le concret. Les derniers chapitres traitent la revente, la transmission et notre accompagnement.

Avant de parler argent, une question : pourquoi tout le monde regarde Marrakech en ce moment ? Les chiffres, eux, ne mentent pas.

Marrakech n'est pas une mode. C'est un déséquilibre : une demande qui accélère, une offre qui se raréfie, et un flux de visiteurs bien réel pour remplir les locations. Quand ces trois forces s'alignent, les prix montent — mécaniquement.

Plus d'acheteurs, moins de biens

En 2024, la demande d'appartements à Marrakech a bondi de +42 % en un an — la plus forte hausse du Royaume — pendant que l'offre neuve reculait d'environ 8 %. Traduction simple : un bien bien placé ne reste pas longtemps en vitrine, et sa valeur grimpe.

SourceMubawab, Bilan immobilier Maroc 2024.

Une demande locative adossée à un flux touristique record

Le tourisme ne décore pas le marché : il le remplit. En 2025, le Maroc a battu son record de visiteurs, et Marrakech est restée la première destination du pays en nuitées — à elle seule près d'un tiers de toute l'activité hôtelière nationale.

SourceMinistère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme — bilans 2025 ; DEPF, note de conjoncture.

« Mais est-ce que c'est stable, le Maroc ? »

C'est la question que tout le monde se pose, rarement à voix haute. La réponse tient en faits :

• ✓Une monnaie maîtrisée (le dirham) et des réserves de change confortables.
• ✓Une notation souveraine en catégorie BB, perspective stable, confirmée par les grandes agences — le Maroc est régulièrement cité parmi les économies les plus solides du continent.
• ✓Et surtout, des conventions fiscales signées avec la France, la Belgique et les Pays-Bas qui suppriment la double imposition (on y revient au chapitre 4).

Autrement dit : un pays où l'on peut planifier sur 10, 20, 30 ans. C'est exactement ce que demande un investissement immobilier.

Marrakech vs Casablanca vs Tanger

Les trois grandes villes n'offrent pas le même profil. Casablanca est chère et déjà tendue. Tanger profite d'un rattrapage industriel. Marrakech combine la plus forte demande, un moteur touristique unique, et une rentabilité que peu de métropoles européennes égalent.

Le marché est là. Reste à savoir ce que vous, vous venez y chercher — et tous les objectifs ne se jouent pas dans le même quartier.

Le bon appartement n'existe pas dans l'absolu. Il existe pour un objectif. Cherchez-vous un revenu ? Un pied-à-terre au soleil ? Une plus-value à la revente ? Un patrimoine à transmettre ? Chaque réponse change le type de bien, le quartier, l'horizon et la fiscalité. Commençons par là.

Les quatre objectifs, en clair

SourceRendements constatés sur le portefeuille géré par Palmease (2024). Le net après impôt après impôts et frais est détaillé au chapitre 4 et dans les études de cas.

À chaque profil, son projet

• ✓Vous cherchez du rendement. Visez la courte durée en hypercentre (Hivernage) : c'est là que la nuitée se vend cher et que l'occupation est forte. Nous gérons tout.
• ✓Vous voulez un pied-à-terre au soleil. La résidence secondaire louée le reste de l'année : vous profitez de Marrakech 3 à 6 mois, et votre bien travaille quand vous n'êtes pas là.
• ✓Vous pensez patrimoine et famille. La villa : un actif qui se valorise, se loue, et se transmet dans un cadre fiscal très favorable (chapitre 4).
• ✓Vous êtes Marocain de l'étranger (MRE). Investir au pays, c'est aussi des racines : un point de chute, un revenu, un héritage pour les enfants. Vos conditions sont légèrement spécifiques — nous les cadrons avec vous.

Choisir son quartier

À Marrakech, chaque quartier a sa propre rentabilité. Faire correspondre le quartier à l'objectif, c'est déjà la moitié du travail.

SourceObservations de marché (Mubawab 2024, portefeuille BNG/Palmease). Fourchettes précises par programme communiquées en entretien.

Acheter « sur plan » : la valorisation offerte par le temps

Acheter sur plan, c'est entrer au prix promoteur — le plus bas du cycle, inférieur au prix du marché une fois le bien livré — et régler votre achat par paiements échelonnés calés sur l'avancement du chantier. Double avantage : vous n'avancez jamais une grosse somme d'un coup, et votre bien prend de la valeur pendant qu'on le construit : nous observons +20 à +30 % à la livraison. Une plus-value acquise dès l'ouverture de la porte — avant même de louer.

Le ticket d'entrée, plus accessible qu'on ne croit

Contrairement à l'idée reçue, Marrakech reste accessible. Sur nos programmes, le ticket démarre autour de 820 000 MAD pour un studio en hypercentre, et monte jusqu'aux villas familiales au-delà de 3 000 000 MAD. Et grâce au plan de paiement échelonné (chapitre 3), vous étalez l'effort sur toute la durée du chantier.

Vous savez quoi acheter et où. Reste la vraie question de ceux qui vivent loin : comment on achète à 2 000 km, sans risque ?

Acheter au Maroc depuis l'Europe est plus simple qu'on l'imagine. Comptez 20 à 32 mois entre le premier rendez-vous et la remise des clés sur plan, et 3 à 8 semaines pour signer le compromis. Surtout : vous pouvez tout faire à distance. Voici le chemin — et les rares points où une erreur peut coûter cher.

Les six étapes

1. 1
   Réservation — Signature du contrat de réservation + acompte de dossier. Le bien est retiré de la vente, rien que pour vous.
2. 2
   Compromis & 1er versement — Le compromis fixe le prix, le plan de paiement et les jalons. Premier versement dans les 30 jours.
3. 3
   Échéancier — Des versements à dates fixes connues dès la signature, calés sur l'avancement du chantier. Aucune surprise.
4. 4
   Suivi de chantier — Photos datées chaque mois, vidéos, visio sur demande. Vous voyez votre bien sortir de terre, sans prendre l'avion.
5. 5
   Acte authentique — Signature chez un notaire indépendant. Possible à distance par pouvoir notarial : aucun déplacement obligatoire.
6. 6
   Titre foncier — Enregistrement définitif à la Conservation Foncière (ANCFCC). Vous êtes propriétaire titré, noir sur blanc.

Titre foncier ou « melkia » : ne transigez jamais

Petit mot, gros enjeu. Le titre foncier est le seul document qui prouve sans contestation possible que vous êtes propriétaire — l'équivalent d'un acte de propriété incontestable, géré par l'Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC).

Son alternative ancienne, la melkia (un acte traditionnel non titré), expose à des litiges d'héritiers et n'est presque jamais finançable par une banque. Un non-résident ne devrait jamais l'accepter. Tous nos programmes sont vendus sur titre foncier.

• ✓Exigez le titre foncier (ou la réquisition d'immatriculation) avant de signer.
• ✓Demandez un certificat de propriété récent, sans hypothèque ni opposition.
• ✓Vérifiez que le notaire est indépendant du promoteur.

« Pourrai-je récupérer mon argent ? » → Oui, si on cadre dès le départ

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité des investissements étrangers, Instruction Générale des Opérations de Change (IGOC).

Financer : crédit ou plan de paiement promoteur ?

Pour un achat sur plan, le plan de paiement échelonné est souvent plus rentable qu'un crédit. Pourquoi ? Pas d'intérêts. Vous payez par tranches calées sur le chantier, donc vous immobilisez moins de capital pendant la construction. Le crédit garde son intérêt si vous voulez préserver votre trésorerie — mais sur 20 ans, son coût pèse lourd face à une valorisation déjà acquise sur plan. Le bon arbitrage dépend de votre situation : nous le simulons avec vous.

SourceExemple de plan de paiement échelonné (type FlexyPay).

Les frais d'acquisition : prévoyez ~6 à 7 %

Au-delà du prix, prévoyez les frais d'acte. Pour un bien construit, ils tournent autour de 6 à 7 % du prix :

SourceCode Général des Impôts ; Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 (émoluments des notaires) ; arrêté fixant les tarifs de la Conservation foncière. Le CGI 2026 prévoit un droit additionnel de 2 % en cas de paiement non traçable.

Le bien est sécurisé. Mais une peur demeure, tenace : et les impôts ? Vais-je payer deux fois ? On a la réponse — et elle va vous surprendre.

Pour un investisseur étranger, la fiscalité immobilière marocaine est plutôt favorable. Encore faut-il la comprendre. Voici les règles à jour (Lois de Finances 2025/2026), expliquées simplement, avec les sources — et au moins une idée reçue à corriger.

L'impôt sur vos loyers

Vos loyers d'un bien situé au Maroc y sont imposables. Le régime est avantageux :

• ✓Abattement de 40 % sur les loyers bruts avant impôt (maintenu par la LF 2025) — vous n'êtes imposé que sur 60 % de vos loyers.
• ✓Exonération totale si vos loyers annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 40 000 MAD.
• ✓Retenue à la source de 10 % (loyers < 120 000 MAD) ou 15 % (≥ 120 000 MAD) uniquement si votre locataire est une société ou un professionnel.
• ✓Option pour un taux libératoire de 20 % ouverte aux loyers annuels ≥ 120 000 MAD (vous simplifie la déclaration).

À défaut d'option, le revenu (après abattement de 40 %) suit le barème progressif :

SourceCode Général des Impôts ; Loi de Finances 2025 (exonération portée à 40 000 MAD, taux marginal à 37 %, barème inchangé en 2026). Déclaration avant le 1er mars sur le portail SIMPL de la DGI.

L'impôt sur la plus-value à la revente (la « TPI »)

Quand vous revendez, la plus-value est soumise à la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) : 20 % du profit net (prix de vente − prix de revient réévalué − frais − travaux justifiés), avec un minimum de 3 % du prix de vente. Depuis juillet 2024, le notaire ne peut signer l'acte sans le quitus fiscal du vendeur.

SourceCode Général des Impôts, art. 61 à 65 ; Loi de Finances 2023 (unification du taux à 20 %).

La double imposition ? Elle n'existe pas (si vous déclarez)

C'est la crainte la plus répandue et la plus infondée. La convention fiscale France–Maroc (signée le 29 mai 1970, modifiée par l'avenant du 18 août 1989) attribue l'imposition des revenus et plus-values immobiliers au pays où se trouve le bien — donc le Maroc. Votre pays de résidence (la France) impose aussi, mais vous accorde un crédit d'impôt qui annule la charge. Résultat : vous n'êtes pas taxé deux fois. Des conventions de même logique lient le Maroc à la Belgique et aux Pays-Bas.

1. 1
   Au Maroc — Vous payez l'impôt local (loyers après abattement 40 % ; TPI à la revente).
2. 2
   Dans votre pays — Vous déclarez, mais un crédit d'impôt vient en déduction. Pas de seconde taxe.

SourceConvention France–Maroc du 29/05/1970 et avenant du 18/08/1989 (art. 9 et 25) ; BOFiP ; Légifrance.

Transmettre : le grand avantage méconnu du Maroc

C'est l'atout le plus sous-estimé : il n'existe pas, au Maroc, d'impôt sur les successions comparable aux lourds droits de succession français. Seuls des droits d'enregistrement modérés s'appliquent — et la transmission en ligne directe (à vos enfants, votre conjoint) est très légèrement taxée.

• ✓Succession en ligne directe : pas de droit de mutation ; coûts limités à l'acte d'hérédité (200 MAD), l'inventaire et la mutation à la Conservation foncière (~1 à 1,5 %).
• ✓Donation de votre vivant (« Hiba ») en ligne directe : droits d'enregistrement à 1,5 % seulement — un outil puissant pour anticiper.
• ✓Démembrement (usufruit / nue-propriété) et société civile (SCI) : pour structurer et faciliter le partage.

SourceCode Général des Impôts (droits d'enregistrement) ; règles successorales marocaines ; convention France–Maroc.

Les petites taxes annuelles

Détenir un bien génère deux taxes locales modestes (taxe d'habitation / de services communaux et TSC), assises sur la valeur locative. À intégrer dans vos charges. Le neuf bénéficie souvent d'une exonération temporaire les premières années.

Acheter et déclarer, c'est réglé. Maintenant, faire vraiment gagner de l'argent à ce bien — c'est un autre métier. Le nôtre.

Un bien bien placé mais mal exploité sous-performe. La vraie rentabilité se gagne dans l'opérationnel : meubler juste, suivre le chantier, et piloter la location. C'est exactement ce que nous prenons en charge — vous gardez un seul interlocuteur, du premier jour jusqu'aux premiers loyers.

Ameublement à distance

Un logement nu ne se loue pas au prix d'un logement prêt à vivre. Trois niveaux au choix (Essentiel, Signature, Sur-mesure), un architecte d'intérieur dédié, une installation finalisée avant la remise des clés. Vous ne portez pas un seul carton ; le bien est prêt à louer dès l'ouverture.

Suivi de chantier à distance

La majorité de nos clients ne viennent qu'à la remise des clés. C'est possible parce que le suivi est cadré : photos datées chaque mois, vidéos d'avancement, visio sur demande. Vous voyez votre bien grandir, où que vous soyez.

La gestion locative, via Palmease

C'est le cœur du rendement. Votre bien est confié à Palmease, la conciergerie du groupe BNG IMMO : une équipe sur place à Marrakech qui prend tout en main, de la première photo jusqu'au virement de vos loyers. Vous ne vous occupez de rien — sauf d'encaisser.

SourcePalmease, conciergerie du groupe BNG IMMO — bilan d'activité.

Une vraie prise en main, en cinq temps — vous ne touchez à rien, votre bien tourne :

1. 1
   Mise en marché — Photos professionnelles, annonces optimisées et diffusées sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking…), référencement soigné et promotion ciblée sur vos marchés (France, Belgique, Pays-Bas, Espagne). Votre bien se voit, partout.
2. 2
   Réservations & prix — Réponse rapide à chaque demande, calendrier piloté, et surtout une tarification dynamique qui capte le bon prix au bon moment selon la saison et la demande. Vos revenus sont optimisés en continu, pas figés.
3. 3
   Expérience voyageur — Accueil personnalisé, remise des clés ou accès digital, et une assistance 24h/24 par une équipe francophone présente sur place. Un voyageur bien reçu, c'est un meilleur avis — donc un meilleur taux d'occupation.
4. 4
   Entretien & maintenance — Ménage aux standards hôteliers entre chaque séjour, gestion du linge, suivi de l'entretien courant et intervention d'urgence au moindre pépin. Votre bien reste impeccable, séjour après séjour.
5. 5
   Réputation & suivi — Gestion des avis, optimisation de votre note, et un tableau de bord en temps réel + des relevés mensuels et les justificatifs pour vos déclarations fiscales. Tout est transparent, à distance.

La théorie, c'est bien. Mais combien ça rapporte, concrètement, sur un vrai appartement ? On a fait le calcul, ligne par ligne.

Tous pensés pour vivre, louer, ou transmettre — et tous à moins de 15 minutes de l'aéroport, du centre ou des grands axes. Voici les programmes en commercialisation.

Disponible

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

88 villas familiales, pensées pour les familles qui aiment se retrouver.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

M Resort

Route d'Amizmiz

Un resort résidentiel adossé à la palmeraie : calme, eau, ombre.

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Disponible

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

142 appartements haut standing, à deux pas de la M Avenue.

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Disponible

Naïa Hills

Route d'Amizmiz

79 lots à bâtir (500–771 m²) en résidence sécurisée : padel, fitness, espaces verts.

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Derniers lots

Ayline Garden

Derrière Jardin d'Alma

Derniers lots T5 (500–552 m²), titrés et viabilisés.

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Disponible

Elyazia

Route de Casablanca

Du studio au duplex vue Atlas : piscine, fitness rooftop, sécurité 24/7.

Voir le projet →Être recontacté

Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en chiffres réels.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage, à deux pas de la M Avenue. Imaginez : le matin, le café sur la terrasse ; le reste de l'année, un bien qui vous rapporte. Projetons-le sur les trois objectifs pour montrer le vrai arbitrage.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées.

ALocation courte durée (saisonnier, géré par Palmease)

Le prix d'une nuit suit le rythme touristique. À partir d'un tarif moyen de référence de 1 100 MAD/nuit, on applique un coefficient et une occupation par saison.

BLocation longue durée meublée

Moins de rendement, mais une régularité quasi totale : loyer chaque mois, vacance proche de zéro, gestion légère. Base : 11 000 MAD/mois.

CAchat-revente

On retient l'hypothèse basse (+20 % à la livraison) et on intègre la TPI.

→ Soit ≈ +9,3 % sur le coût de revient, réalisés sur la seule durée de chantier (~24 mois), sans louer.

→ ≈ +46,7 % sur le coût de revient — hors loyers encaissés entre-temps, qui s'ajoutent.

Et si, au lieu d'un appartement, vous pensiez plus grand — une villa, pour la famille et pour après vous ?

Une villa T4 de 179 m² (RDC + R+1), route d'Ourika. Ici, on pense famille et patrimoine : un lieu où l'on se retrouve, un actif qui se valorise, et un héritage qu'on transmet dans un cadre fiscal très doux.

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika. Lot réel ; données anonymisées.

ALocation courte durée (saisonnier, gérée par Palmease)

Une villa familiale avec piscine se loue cher à la nuitée. Sur un tarif moyen de 250 à 350 €/nuit (≈ 2 700 à 3 800 MAD) selon la saison, voici la projection — commission Palmease et charges villa comprises :

BLocation longue durée meublée

Meublée et bien placée, cette villa familiale se loue à l'année autour de 28 000 MAD/mois — une demande premium soutenue (familles expatriées, cadres en mission longue). Le calcul, en nets :

CAchat-revente

Hypothèse basse (+20 % à la livraison), TPI intégrée.

→ ≈ +9,3 % sur ~24 mois de chantier.

→ ≈ +46,7 % sur le coût de revient, hors loyers.

DTransmission patrimoniale

Le grand avantage du Maroc : pas d'impôt sur les successions comparable au modèle français. Transmettre la villa à vos enfants coûte très peu.

Acheter et louer, vous maîtrisez. Reste le moment que personne n'aime préparer mais que tout le monde devrait anticiper : la revente, et la transmission.

Un bon investissement se pense aussi par sa sortie. Deux leviers : optimiser la plus-value, et rapatrier le produit sans friction.

Optimiser la plus-value

La TPI (20 % de la plus-value nette, minimum 3 % du prix) se prépare. Trois réflexes simples :

• ✓Conservez toutes vos factures (frais d'acquisition, travaux justifiés, intérêts d'emprunt) : elles augmentent le prix de revient et réduisent la base taxable.
• ✓Tenez compte du coefficient de réévaluation annuel publié par le Ministère des Finances.
• ✓Au besoin, demandez l'avis fiscal préalable dans les 30 jours suivant le compromis. (Le quitus fiscal est désormais exigé avant tout acte de vente.)

Rapatrier le produit de la revente

Si l'achat a été financé en devises et déclaré sous le régime de convertibilité (chapitre 3), le produit de la revente se transfère librement vers l'étranger, comme vos loyers. Tout l'enjeu se joue à l'entrée : un dossier propre au départ = une sortie sans blocage à l'arrivée.

Vous avez maintenant la carte complète. Il ne manque qu'une chose : quelqu'un pour la parcourir avec vous, à chaque étape.

Au centre, votre projet. Autour, six briques qui s'activent au bon moment — depuis Paris, Bruxelles, Amsterdam, Genève ou Montréal, vous n'avez qu'un seul contact à retenir.

Trois projets, six programmes, plus de 300 investisseurs accompagnés. Ce que nous construisons à Marrakech, nous le construisons pour durer — et pour que vous n'ayez qu'à ouvrir la porte.

A. Check-list avant de signer

• ✓Le bien est vendu sur titre foncier (jamais en melkia non titrée).
• ✓Le notaire est indépendant du promoteur.
• ✓Le plan de paiement et les jalons sont écrits noir sur blanc.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes).
• ✓Vous conservez tous les justificatifs (virements en devises, contrat de bail).
• ✓Vous avez prévu les frais d'acquisition (~6–7 %) dans votre budget.
• ✓Vous avez simulé la fiscalité (loyers + TPI à la sortie) avec un conseiller.
• ✓Vous savez qui gère votre bien à la livraison (Palmease) et à quel coût.

B. Glossaire

Achat sur plan

Acheter pendant la construction, au prix promoteur (le plus bas du cycle), avec un plan de paiement échelonné. Avantage : un prix d'entrée bas et une valorisation pendant le chantier.

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété (géré par l'ANCFCC). À exiger toujours.

Melkia

Acte de propriété traditionnel, non titré. Risqué pour un non-résident : à éviter.

ANCFCC

L'agence qui tient le registre foncier (la « Conservation foncière »).

Office des Changes

L'autorité qui encadre les devises. Garante du régime de convertibilité qui vous permet de rapatrier loyers et plus-value.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de transférer librement ses revenus et son capital à l'étranger.

TPI

Taxe sur les Profits Immobiliers : l'impôt sur la plus-value à la revente (20 %, min 3 % du prix).

Abattement de 40 %

La part de vos loyers exonérée d'office avant impôt.

Convention fiscale

L'accord entre deux pays qui évite d'être imposé deux fois sur le même revenu.

LCD / LLD

Location Courte Durée (saisonnier/Airbnb) / Location Longue Durée (à l'année).

Hiba

La donation de son vivant en droit marocain (1,5 % en ligne directe).

Palmease

La conciergerie qui gère votre bien (location, ménage, accueil, maintenance).

C. Sources & avertissement

Sources officielles :Code Général des Impôts du Maroc (art. 61–65 TPI, revenus fonciers, droits d'enregistrement) ; Lois de Finances 2023, 2025 et 2026 ; Direction Générale des Impôts (DGI) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; Ministère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme ; Direction des Études et Prévisions Financières (DEPF) ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance) ; Décret n° 2-16-375 du 1er novembre 2016 ; ANCFCC ; données de marché Mubawab (Bilan 2024) et portefeuille géré Palmease.