Investir à Marrakech depuis l'étranger.

« Acheter un bien que je ne peux pas visiter, payer un promoteur à 2 000 km, signer un acte sans être là… et si ça tournait mal ? » C'est la première pensée de presque tous nos acheteurs à distance. Ce guide répond à cette peur, point par point — par la preuve, pas par les promesses.

Il est écrit pour vous si vous vivez en France, en Belgique, aux Pays-Bas, en Suisse ou au Canada — que vous soyez marocain du monde ou étranger — et que Marrakech vous attire, mais que la distance vous freine : Comment je signe sans prendre l'avion ? Qui surveille le chantier ? Mon argent est-il en sécurité ? Pourrai-je récupérer mes loyers chez moi ? On répond à chacune, dans l'ordre.

Commençons par la vraie question de fond : pourquoi acheter à distance, qui faisait peur hier, est-il devenu simple et sûr aujourd'hui ?

Il y a dix ans, acheter un bien au Maroc depuis l'étranger demandait des allers-retours, des intermédiaires et beaucoup de patience. Aujourd'hui, chaque étape se fait à distance — légalement, en sécurité, avec une trace écrite à chaque clic. Voici ce qui a changé.

Ce qui rend l'achat à distance possible et sûr

Trois choses ont tout changé : un cadre légal solide (la procuration notariale, qui existe depuis toujours, est aujourd'hui utilisée de façon courante et encadrée), des outils numériques (visio, photos datées, signature à distance des documents préparatoires), et un accompagnement professionnel qui centralise tout. La distance n'est plus un risque : c'est une organisation.

• ✓La procuration notariale — vous mandatez une personne de confiance pour signer en votre nom, devant notaire, avec un pouvoir précis et limité à votre achat.
• ✓Le suivi de chantier à distance — photos datées régulières, points d'avancement et visio à la demande : vous voyez votre bien se construire depuis chez vous.
• ✓Le titre foncier — la propriété est inscrite à votre nom au registre officiel de l'ANCFCC : un document incontestable, vérifiable.
• ✓Un interlocuteur unique — une équipe sur place qui coordonne notaire, promoteur, banque et gestion, et vous tient informé à chaque étape.

Un marché qui récompense ceux qui entrent tôt

Acheter à distance, ce n'est pas seulement pratique : c'est rentable. Marrakech est restée en 2025 la première destination touristique du pays, portée par un record national d'arrivées. Ce flux soutient à la fois la valeur des biens et la demande locative — exactement ce que recherche un investisseur qui achète depuis l'étranger.

SourceMinistère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme — bilans 2025 ; DEPF, note de conjoncture. Plus-value : moyenne observée sur nos programmes, à confirmer selon l'emplacement et le cycle.

Vos compatriotes le font déjà

La hausse 2025 est tirée par les pays qui nous concernent : France +11 %, Belgique +10 %, Pays-Bas +15 %. Une grande partie de nos acheteurs vivent là-bas — et bouclent leur achat sans se déplacer. Ce que vous lisez ici, des dizaines de familles l'ont déjà fait avant vous.

SourceDEPF, arrivées par marché émetteur 2025.

Vous savez maintenant que c'est possible. Reste le comment : suivons ensemble les six étapes de l'achat à distance, de la réservation au titre foncier.

De la réservation au titre foncier, l'achat se déroule en six étapes claires. Aucune n'exige votre présence physique. Voici le parcours, dans l'ordre — pour que plus rien ne soit une surprise.

Le parcours, du choix à la propriété

1. 1
   La réservation — Vous choisissez votre lot à distance (plans, vidéos, visite virtuelle, visio avec un conseiller). Un contrat de réservation bloque le bien et le prix ; un acompte est versé par virement bancaire.
2. 2
   Le compromis (contrat de vente sur plan) — Le contrat de vente fixe le bien, le prix, l'échéancier et la date de livraison. Il peut être préparé et transmis à distance, puis signé par votre mandataire devant notaire.
3. 3
   L'échéancier de paiement — Vous payez par tranches calées sur l'avancement du chantier (fondations, gros œuvre, finitions, livraison) — jamais tout d'un coup. Chaque virement passe par un compte adapté (voir chapitre 4).
4. 4
   Le suivi de chantier à distance — Tout au long de la construction, vous recevez des photos datées et des comptes-rendus d'avancement, avec des visios à la demande. Vous voyez votre bien grandir depuis chez vous.
5. 5
   L'acte de vente, par procuration — À la livraison, l'acte définitif est signé devant notaire. Vous n'avez pas besoin d'être là : vous donnez une procuration notariale précise à une personne de confiance, qui signe en votre nom.
6. 6
   Le titre foncier à votre nom — La propriété est inscrite à votre nom au registre de l'ANCFCC. Vous recevez votre titre foncier — la preuve officielle et incontestable que le bien est à vous.

La procuration, expliquée simplement

Une procuration notariale, c'est un document par lequel vous donnez à une personne de confiance le pouvoir de signer un acte précis en votre nom. Elle est limitée à votre achat : votre mandataire ne peut rien faire d'autre. Elle est établie devant notaire — chez vous (au consulat ou chez un notaire local, puis légalisée) ou au Maroc — et garde une valeur officielle.

SourceProcédure d'achat sur plan et procuration notariale de droit marocain ; modalités à valider avec votre notaire selon votre pays de résidence et votre situation.

Les étapes sont claires. Mais une question demeure, plus profonde : comment être certain que le bien est vraiment à moi, sans contestation possible ? C'est le rôle du titre foncier.

Quand on achète de loin, une seule chose compte vraiment : être certain que le bien est à vous, sans contestation possible. Au Maroc, cette certitude porte un nom — le titre foncier. C'est la garantie centrale de tout achat sécurisé à distance.

Titre foncier ou melkia : la distinction qui protège

Au Maroc, deux régimes de propriété coexistent. Le titre foncier (régime de l'immatriculation foncière) est un document officiel, géré par l'ANCFCC, qui établit la propriété de façon incontestable : il identifie le bien, son propriétaire et les éventuelles charges. La melkia est un acte traditionnel (acte adoulaire), plus ancien, qui peut ne pas être titré — donc plus difficile à vérifier à distance.

SourceANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) — régime de l'immatriculation foncière.

Le notaire : un tiers indépendant qui sécurise tout

L'acte de vente est rédigé et reçu par un notaire (ou un adoul, selon le cas), un professionnel indépendant dont le rôle est de protéger les deux parties. Il vérifie le titre, l'absence de charges, l'identité du vendeur, et sécurise les fonds. Pour un achat à distance, c'est votre garde-fou : rien ne se signe sans son contrôle.

• ✓Le notaire vérifie le titre foncier et l'absence d'hypothèque ou de litige avant la signature.
• ✓Il sécurise les fonds et n'opère le transfert de propriété qu'une fois tout en règle.
• ✓Il inscrit la mutation à l'ANCFCC pour faire apparaître votre nom sur le titre.
• ✓Vous pouvez choisir votre propre notaire, indépendant du promoteur — c'est même recommandé.

Votre propriété est sécurisée. Reste la question de l'argent : comment payer depuis l'étranger — et surtout, comment récupérer mes loyers chez moi ?

C'est la question qui revient le plus souvent : « Si j'envoie mon argent au Maroc, pourrai-je le faire revenir ? » La réponse est oui — à une condition simple, à respecter dès le premier virement. Voici comment cadrer votre achat pour rapatrier librement vos loyers et le produit d'une revente.

Payer depuis l'étranger : le bon circuit

Le principe est simple : un non-résident qui investit au Maroc doit faire entrer ses fonds en devises par un circuit bancaire adapté. Ce sont ces devises, tracées dès le départ, qui ouvriront ensuite le droit de tout faire revenir. C'est pourquoi la première étape — le bon compte — est la plus importante.

• ✓Les fonds entrent en devises (euros, francs suisses, dollars canadiens…) via un compte bancaire adapté ouvert au Maroc.
• ✓Chaque versement est tracé par votre banque : c'est cette traçabilité qui ouvre le droit au rapatriement.
• ✓Vous conservez tous les justificatifs (avis de virement, attestations bancaires) — ils servent de preuve le jour du transfert retour.

Le régime de convertibilité : le rapatriement comme un droit

Les investissements financés en devises par un non-résident bénéficient du régime de convertibilité de l'Office des Changes. Concrètement, il vous permet de transférer librement à l'étranger vos loyers ainsi que le produit d'une revente (capital et plus-value), à la simple condition que l'investissement de départ ait été correctement déclaré en devises.

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — Instruction Générale des Opérations de Change : régime de convertibilité des investissements étrangers et rapatriement des revenus et du produit de cession.

Un échéancier qui protège votre trésorerie

Acheter sur plan, c'est payer par tranches calées sur l'avancement du chantier. Vous n'immobilisez pas une grosse somme d'un coup : vous étalez l'effort sur toute la durée de la construction, en gardant la maîtrise de votre trésorerie depuis l'étranger.

L'argent entre et ressort, proprement. Reste la peur n°1 de l'investisseur étranger : les impôts. Vais-je payer deux fois ? La réponse va vous rassurer.

La crainte de « payer deux fois » est la plus répandue — et la plus infondée. Pour un investisseur étranger comme pour un Marocain du monde, la fiscalité immobilière marocaine est plutôt favorable, et une convention vous protège de la double imposition. On vous explique, sources à l'appui.

L'impôt sur vos loyers, au Maroc

Les loyers d'un bien situé au Maroc sont imposés au Maroc, dans le cadre du revenu foncier — un régime avantageux. Vous bénéficiez d'un abattement de 40 % avant impôt, et d'une exonération totale si vos loyers annuels restent sous un certain seuil.

• ✓Abattement de 40 % sur les loyers bruts avant impôt — vous n'êtes imposé que sur 60 % de vos loyers.
• ✓Exonération totale si vos loyers annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 40 000 MAD.
• ✓Option pour un taux libératoire de 20 % ouverte aux loyers annuels ≥ 120 000 MAD.

À défaut d'option, le revenu (après abattement de 40 %) suit le barème progressif :

SourceCode Général des Impôts ; Loi de Finances 2025 (exonération portée à 40 000 MAD, taux marginal à 37 %, barème inchangé en 2026). Déclaration avant le 1er mars sur le portail SIMPL de la DGI.

La double imposition n'existe pas (si vous déclarez)

La convention fiscale France–Maroc (29 mai 1970, avenant du 18 août 1989) attribue l'imposition des revenus immobiliers au pays où se trouve le bien — le Maroc. Votre pays de résidence impose aussi, mais vous accorde un crédit d'impôt qui annule la charge. Des conventions de même logique lient le Maroc à la Belgique et aux Pays-Bas. En clair : vous ne payez pas deux fois, à condition de déclarer des deux côtés.

SourceConvention France–Maroc du 29/05/1970 et avenant du 18/08/1989 ; BOFiP ; Légifrance.

MRE et étrangers : ce qui change, ce qui ne change pas

Sur l'impôt sur les loyers et la plus-value au Maroc, les règles sont les mêmes pour un Marocain du monde et un étranger non-résident. La différence se joue surtout sur les comptes bancaires et la souplesse des transferts (voir chapitre 4), où le statut MRE offre des facilités supplémentaires.

SourceCode Général des Impôts — impôt sur la plus-value immobilière (taux de droit commun 20 %, minimum 3 % du prix de cession) ; conditions d'exonération selon la situation.

Acheter, payer, déclarer, rapatrier : réglé. Reste à faire vivre ce bien à distance — l'équiper, le louer, l'entretenir — sans jamais avoir à vous en occuper vous-même.

Acheter à distance n'a de sens que si le bien vit ensuite tout seul : meublé, loué, entretenu, géré — sans que vous ayez à prendre l'avion. C'est là qu'un interlocuteur unique sur place change tout.

De la livraison à la première location

À la remise des clés, votre bien est neuf mais vide. Pour qu'il génère des revenus, il faut l'équiper puis le mettre en location. À distance, ces deux étapes sont prises en charge pour vous — vous validez, nous exécutons.

1. 1
   L'ameublement clé en main — Sélection du mobilier, équipement complet, décoration, installation et photos professionnelles. Vous validez un projet par visio ; à votre prochaine venue (si vous venez), tout est prêt.
2. 2
   La mise en location — Annonces optimisées, diffusion sur les plateformes, tarification ajustée selon la saison. Votre bien se loue dès qu'il est prêt à recevoir.
3. 3
   La gestion au quotidien — Accueil des voyageurs ou des locataires, ménage, entretien, petites réparations, déclarations d'usage. Vous ne touchez à rien — vous recevez vos relevés.

La gestion confiée à Palmease

Votre bien est confié à Palmease, la conciergerie du groupe BNG IMMO : une équipe sur place à Marrakech, francophone, qui prend tout en main. De la première photo au virement de vos loyers, vous ne vous occupez de rien — sauf d'encaisser.

SourcePalmease, conciergerie du groupe BNG IMMO — bilan d'activité.

La théorie est claire. Mais combien rapporte, concrètement, un bien acheté et loué à distance ? On a fait le calcul, ligne par ligne.

Titre foncier, emplacements premium, plans de paiement échelonnés, gestion déléguée — tout ce qu'il faut pour acheter de loin en toute sérénité. Voici les programmes en commercialisation les plus adaptés.

Disponible

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

Appartements haut standing à deux pas de la M Avenue : l'adresse premium qui se loue et se revend bien, idéale pour un premier achat à distance.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

Villas familiales avec piscine, pensées pour les séjours en famille — un bien qui se loue cher et se valorise vite.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

M Resort

Route d'Amizmiz

Un resort résidentiel adossé à la palmeraie : calme, eau, ombre — le cadre que recherchent les acheteurs étrangers.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

Naïa Hills

Route d'Amizmiz

Villas contemporaines au pied de l'Atlas : espace, lumière, vues dégagées — parfait pour un projet patrimonial à distance.

Voir le projet →Être recontacté

Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en chiffres réels, acheté et loué à distance.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage, acheté à distance par un investisseur basé en France, puis loué en gestion déléguée. Projetons-le ligne par ligne — en nets, jusqu'à l'impôt.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées. Frais d'acquisition estimés à ~6,5 % (droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire).

ADu prix promoteur à la valeur livrée

Acheter sur plan, c'est entrer au prix le plus bas du cycle. À la livraison, nous observons une plus-value de +20 % (hypothèse prudente), avant une appréciation de l'ordre de +6 %/an ensuite.

SourcePlus-value sur plan : moyenne observée de +20 à 30 %, hypothèse basse retenue (+20 %). N'est pas un engagement.

BLe revenu locatif net, après impôt

Le bien est loué en gestion déléguée. Voici le calcul, commission Palmease, charges et impôt marocain déduits — c'est ce qui arrive vraiment sur votre compte.

Près de 9 % net, plus une plus-value, sur un bien jamais visité avant l'achat. Et si on passait à plus grand — une villa avec piscine ?

Une villa T4 de 179 m² avec piscine, route d'Ourika, achetée à distance par un couple de Marocains du monde installé en Belgique. Le bien familial par excellence — qui se loue cher et se valorise vite. Projection ligne par ligne, en nets.

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika. Lot réel ; données anonymisées. Frais d'acquisition estimés à ~6,5 %.

ADu prix promoteur à la valeur livrée

Même méthode que pour l'appartement : entrée au prix promoteur, +20 % à la livraison (hypothèse prudente), puis appréciation de l'ordre de +6 %/an.

SourcePlus-value sur plan : moyenne observée de +20 à 30 %, hypothèse basse retenue (+20 %). N'est pas un engagement.

BLe revenu locatif net, après impôt

La villa se loue plus cher mais coûte davantage en charges (gardien, piscine, jardin). Voici le net, après commission, charges et impôt marocain.

Vous voyez le potentiel. Reste à comprendre qui tient tous ces fils à votre place — et pourquoi un seul interlocuteur change tout quand on achète de loin.

Acheter à distance, en sécurité, tient à une seule chose : ne pas avoir à coordonner soi-même, de loin, une dizaine de prestataires. C'est exactement ce que BNG IMMO supprime — un seul interlocuteur, de la première question au virement de vos loyers.

Tout ce qu'on porte à votre place

• ✓Le conseil & le choix du bien — sélection adaptée à votre budget et votre objectif, visites virtuelles, visios.
• ✓Le juridique — vérification du titre foncier, mise en relation avec un notaire indépendant, contrôle des contrats, cadrage de la procuration.
• ✓Le financement — ouverture du bon compte, fonds entrés en devises, échéancier suivi, dossier de rapatriement préparé dès le départ.
• ✓Le suivi de chantier — photos datées, comptes-rendus d'avancement, visios à la demande jusqu'à la livraison.
• ✓L'ameublement & la mise en location — équipement clé en main, photos professionnelles, diffusion.
• ✓La gestion par Palmease — location, accueil, entretien, relevés mensuels et justificatifs pour vos déclarations.

Pourquoi un seul interlocuteur change tout

Quand on achète à 2 000 km, le vrai risque n'est pas le bien : c'est la coordination. Multiplier les intermédiaires, c'est multiplier les zones d'ombre. Avec un interlocuteur unique, chaque étape est tracée, documentée et expliquée — et vous n'avez qu'une seule personne à appeler, en français, qui connaît votre dossier de bout en bout.

A. Check-list spéciale achat à distance

• ✓Le bien est vendu sur titre foncier (jamais en melkia non titrée) — vérifié avant tout acompte.
• ✓Vous avez choisi un notaire indépendant qui contrôle le titre et sécurise les fonds.
• ✓La procuration notariale est précise (bien, prix, acte) et confiée à une personne de confiance.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes), pour rapatrier loyers et revente.
• ✓Vous conservez tous les justificatifs de virement et attestations bancaires.
• ✓Le paiement suit un échéancier calé sur l'avancement du chantier — jamais tout d'un coup.
• ✓Vous recevez un suivi de chantier régulier (photos datées, comptes-rendus, visios).
• ✓Vous avez arbitré le régime fiscal et savez que la convention évite la double imposition (déclaration des deux côtés).
• ✓Vous savez qui gère le bien après livraison (Palmease), à quel coût, et comment vous recevez vos relevés.

B. Glossaire

Achat sur plan

Acheter pendant la construction, au prix promoteur (le plus bas du cycle), avec un plan de paiement échelonné.

Procuration notariale

Document par lequel vous donnez à une personne de confiance le pouvoir de signer un acte précis en votre nom, devant notaire.

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété, géré par l'ANCFCC. À exiger toujours.

Melkia

Acte de propriété traditionnel (adoulaire), parfois non titré, donc plus difficile à vérifier à distance.

ANCFCC

L'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, qui tient le registre des titres fonciers.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de rapatrier librement loyers et capital à l'étranger, après déclaration.

Office des Changes

L'administration marocaine qui encadre les opérations de change et les transferts de devises vers l'étranger.

MRE

Marocain Résidant à l'Étranger — bénéficie de comptes bancaires dédiés facilitant les transferts de fonds.

Convention fiscale

L'accord entre deux pays qui évite d'être imposé deux fois sur le même revenu.

Palmease

La conciergerie du groupe BNG IMMO qui gère votre bien : ameublement, location, accueil, entretien, relevés.

C. Sources & avertissement

Sources officielles :Ministère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme — bilans 2025 ; Direction des Études et Prévisions Financières (DEPF) ; Code Général des Impôts du Maroc (revenus fonciers, plus-value immobilière, droits d'enregistrement) ; Lois de Finances 2025 et 2026 ; Direction Générale des Impôts (DGI, portail SIMPL) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière) ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance) ; données de marché issues du portefeuille géré Palmease.