Investir sur plan à Marrakech.

Investir sur plan, c'est acheter un bien avant qu'il ne soit construit. Cela fait peur sur le papier, et pourtant c'est le moyen le plus simple d'entrer au prix le plus bas du cycle et de payer sans avancer une grosse somme d'un coup. Ce guide explique comment, sans rien enjoliver.

Il est écrit pour vous si vous vivez loin de Marrakech et que l'idée d'acheter sur plan vous attire — mais que les questions vous freinent : Pourquoi ce serait moins cher ? Comment je paie si le bien n'existe pas encore ? Et si le chantier dérape ? Comment je suis sûr d'être propriétaire ? On y répond une par une.

Avant de parler tranches et titre foncier, une question simple : pourquoi un bien acheté sur plan coûte-t-il vraiment moins cher qu'un bien déjà construit ?

Acheter sur plan, c'est acheter au prix promoteur — le prix de départ d'un programme, fixé avant la construction. C'est presque toujours le prix le plus bas que ce bien connaîtra. Voici pourquoi, et pourquoi Marrakech est un terrain particulièrement favorable.

Le prix promoteur est le plus bas du cycle

Quand un programme est lancé, le promoteur fixe un prix de départ pour vendre vite et financer son chantier. À mesure que les fondations sortent, que les murs montent, puis que les finitions arrivent, le prix au mètre carré augmente — et le bien fini, lui, se revend au prix du marché. Acheter au lancement, c'est se placer tout en bas de cette courbe.

SourceMubawab — observation des prix de programmes neufs à Marrakech ; observations de marché BNG IMMO sur ses propres livraisons. Fourchette indicative, variable selon l'emplacement et le programme.

Un marché porté par une demande réelle

Le prix d'un bien neuf ne monte pas tout seul : il monte parce que la demande est là. Le Maroc a battu son record de visiteurs en 2025, et Marrakech est restée la première destination du pays. Cette dynamique touristique et résidentielle soutient la valeur des biens bien placés — c'est le contexte qui rend la valorisation sur plan crédible.

SourceDEPF, arrivées par marché émetteur 2025 ; Ministère du Tourisme (mtaess.gov.ma) — bilans 2025.

Trois bénéfices, en une seule décision

• ✓Vous payez moins cher le même bien, parce que vous entrez avant tout le monde, au prix de départ.
• ✓Vous étalez l'effort sur toute la durée du chantier, par tranches — sans mobiliser une grosse somme d'un coup.
• ✓Vous captez la valorisation qui se crée pendant la construction : à la livraison, le bien vaut davantage que ce que vous l'avez payé.

Et à la livraison, vous avez le choix : revendre pour encaisser l'écart, ou conserver pour louer un bien neuf, prêt à recevoir. Nous détaillerons les deux voies au chapitre 6.

Le principe est clair. Mais d'où vient, concrètement, cette valorisation pendant le chantier ? Décortiquons le mécanisme du prix, étape par étape.

La valorisation sur plan n'a rien de magique : elle suit l'avancement du chantier. Plus le bien se rapproche de l'état fini, plus il vaut cher. Comprendre cette courbe, c'est savoir quand acheter pour maximiser l'écart.

Le prix monte avec l'avancement

Un même appartement ne vaut pas le même prix au premier jour du chantier et à la remise des clés. Au lancement, vous achetez une promesse sur plan : le prix est bas pour compenser l'attente. À chaque étape franchie — terrassement, gros œuvre, finitions —, le risque diminue, l'attente raccourcit, et le prix s'ajuste vers le haut jusqu'au prix du marché du neuf livré.

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   Lancement — Le bien n'existe que sur plan. Prix de départ le plus bas, plan de paiement le plus étalé, horizon de valorisation le plus long.
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   Gros œuvre — Les volumes sortent de terre. Le projet devient concret, le prix au mètre carré a déjà commencé à monter.
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   Finitions — On voit le bien fini. Le prix se rapproche de celui du neuf livré, l'attente est courte — la valorisation à capter est plus faible.
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   Livraison — Le bien est achevé et titré. Il vaut le prix du marché du neuf — c'est là que se mesure l'écart avec votre prix d'achat.

Combien de valorisation, concrètement ?

Sur nos programmes bien placés, nous observons une plus-value de l'ordre de +20 à 30 % entre le prix d'achat sur plan et la valeur à la livraison. C'est une moyenne observée, pas une garantie : elle dépend de l'emplacement, du programme et du cycle de marché.

SourceObservations BNG IMMO sur ses livraisons passées ; Mubawab — évolution des prix du neuf à Marrakech. Plus-value standard sur plan retenue : +20 à 30 %, hypothèse basse appliquée aux calculs.

Pourquoi l'écart se creuse avec le temps

Deux forces jouent en même temps. D'abord la logique de chantier : à mesure que le bien se réalise, son prix rejoint celui du neuf livré. Ensuite la dynamique du marché : sur un secteur recherché, les prix du neuf progressent d'année en année. Acheter tôt, c'est cumuler les deux — la valorisation du chantier plus la hausse du marché.

Reste la question pratique qui bloque le plus d'investisseurs : comment paie-t-on un bien qui n'existe pas encore ? La réponse tient en deux mots : par tranches.

Le grand avantage de l'achat sur plan, ce n'est pas seulement le prix : c'est la façon de payer. Vous réglez par tranches étalées sur le chantier, calées sur l'avancement — et sans intérêts. Ce n'est pas un crédit : c'est un échéancier.

Payer au rythme de la construction

Au lieu de sortir la totalité du prix d'un coup, vous versez un apport à la signature, puis des tranches successives à mesure que le chantier avance. Le calendrier de paiement suit le calendrier de travaux : vous payez parce que le bien progresse, pas avant.

SourceÉchéancier indicatif type ; la répartition exacte des tranches varie selon le programme et l'avancement. Communiquée en détail pour chaque lot en entretien.

Échéancier promoteur ou crédit bancaire ?

Beaucoup confondent les deux. Le plan de paiement échelonné du promoteur n'est pas un prêt : il n'y a ni intérêts, ni dossier bancaire, ni garantie hypothécaire à constituer. Vous payez le prix, étalé dans le temps. Un crédit bancaire, lui, vous prête de l'argent que vous remboursez avec intérêts. Les deux ne servent pas le même besoin.

Pourquoi c'est un levier puissant

En étalant le paiement, vous immobilisez moins d'argent à la fois tout en bénéficiant de la valorisation sur la valeur totale du bien. Autrement dit : la plus-value se calcule sur le prix complet, alors que vous n'avez avancé qu'une partie à chaque instant. C'est ce qui rend l'effet de l'achat sur plan particulièrement efficace.

Vous savez comment payer. Reste à choisir quel programme et à quel stade entrer — car tous les moments du chantier ne se valent pas selon votre objectif.

Sur plan, deux décisions font le rendement : quel programme et à quel moment du chantier vous entrez. L'un fixe le potentiel, l'autre fixe l'écart de prix à capter. Voici comment arbitrer.

Le bon programme : ce qui compte

Le bon stade selon votre objectif

Il n'y a pas un « meilleur moment » universel : il y a le moment qui correspond à votre objectif et à votre tolérance à l'attente.

Le ticket d'entrée

Sur nos programmes, le ticket démarre autour de 820 000 MAD pour un studio en hypercentre et monte jusqu'aux villas familiales au-delà de 3 000 000 MAD. Grâce au plan de paiement échelonné, vous étalez l'effort sur toute la durée du chantier — sans avancer une grosse somme d'un coup.

Le programme et le stade sont choisis. Reste la peur n°1 de l'acheteur à distance : comment être sûr d'être vraiment propriétaire d'un bien qui n'est pas encore construit ?

Acheter un bien qui n'existe pas encore demande des garde-fous clairs. Quatre piliers sécurisent l'opération : le titre foncier, un notaire indépendant, le cadrage avec l'Office des Changes, et le suivi de chantier. Bien posés, ils transforment le risque en simple procédure.

Le titre foncier, toujours

La première règle, sans exception : n'acheter que sur titre foncier. C'est le document officiel et incontestable de propriété, géré par l'ANCFCC. Il identifie le terrain, le propriétaire et les droits attachés. Sur un achat sur plan, on vérifie le titre du terrain du programme et, à la livraison, l'établissement du titre de votre lot.

• ✓Le terrain du programme est titré (jamais en melkia non titrée).
• ✓Le contrat de réservation et l'acte précisent le lot, la surface, le prix et l'échéancier.
• ✓À la livraison, le titre foncier de votre lot est établi à votre nom.

SourceANCFCC (ancfcc.gov.ma) — Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie.

Un notaire indépendant

Le notaire n'est pas une formalité : c'est votre protection. Il vérifie le titre, rédige les actes, sécurise les fonds et veille à ce que la propriété vous soit transférée dans les règles. On recommande un notaire indépendant, qui défend votre intérêt à vous — pas seulement celui du vendeur.

Cadrer les fonds avec l'Office des Changes

Pour un investisseur étranger, le point à ne pas négliger est le transfert des fonds. Les investissements financés en devises par un non-résident bénéficient du régime de convertibilité : vous pourrez ensuite transférer librement vos loyers et le produit d'une revente vers l'étranger. La condition est procédurale — l'argent doit entrer par un compte adapté, et vous conservez les justificatifs de chaque versement.

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité des investissements étrangers ; Instruction Générale des Opérations de Change.

Le suivi de chantier, à distance

Acheter sur plan depuis l'étranger n'oblige pas à voler à l'aveugle. Vous recevez des comptes-rendus réguliers de l'avancement — photos, étapes franchies, dates — pour suivre la construction sans vous déplacer. Chaque tranche payée correspond à une étape réellement franchie.

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   Point d'étape régulier — Photos et comptes-rendus d'avancement à chaque étape clé du chantier.
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   Paiement lié à l'avancement — Vous payez une tranche parce qu'une étape est franchie, pas l'inverse.
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   Un seul interlocuteur — De la réservation à la remise des clés, le même conseiller suit votre dossier de bout en bout.

Votre achat est sécurisé et le chantier avance. Arrive le grand jour : la remise des clés. Et là, une décision vous attend — louer ou revendre ?

À la remise des clés, votre bien neuf vaut plus que ce que vous l'avez payé. Deux voies s'ouvrent : revendre pour encaisser la plus-value tout de suite, ou conserver pour louer un bien neuf et prêt à recevoir. Aucune n'est meilleure dans l'absolu — tout dépend de votre objectif.

Voie 1 — Revendre dès la livraison

Vous avez acheté au prix promoteur, le bien vaut désormais le prix du marché du neuf : vous revendez et encaissez l'écart. C'est la voie de l'investisseur qui veut un horizon court et une plus-value rapide, sans devenir bailleur.

• ✓Horizon court : vous récupérez votre capital et votre gain dès la remise des clés.
• ✓Pas de gestion locative à organiser : vous tournez la page une fois la vente faite.
• ✓L'écart dépend du stade d'entrée : plus vous avez acheté tôt, plus il est large.

SourceCode Général des Impôts du Maroc — taxe sur le profit immobilier (TPI), taux de 20 %, cotisation minimale de 3 % du prix de cession.

Voie 2 — Conserver et louer

Vous gardez le bien et le faites travailler. Neuf, équipé, sur un emplacement recherché : il se loue immédiatement, en location longue durée pour la régularité, ou en courte durée pour viser un rendement plus élevé. Pendant ce temps, sa valeur continue de progresser au rythme du marché.

• ✓Un bien neuf, prêt à louer dès la remise des clés — aucun travaux à prévoir.
• ✓Des revenus locatifs réguliers, en plus de la valorisation déjà acquise sur plan.
• ✓La gestion peut être entièrement déléguée à la conciergerie du groupe, Palmease.

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance). Conventions de même logique avec la Belgique et les Pays-Bas.

La théorie tient. Mais combien rapporte, concrètement, un achat sur plan — à la revente et en conservation ? On a fait le calcul, ligne par ligne.

Emplacements premium, lancements récents, plans de paiement échelonnés : voici les programmes en commercialisation où le prix promoteur d'aujourd'hui laisse le plus de marge de valorisation d'ici la livraison.

Sur plan

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

Appartements haut standing au cœur du Grand Hivernage, à deux pas de la M Avenue. Livraison proche : la valorisation se capte sur les dernières tranches.

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Sur plan

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

Villas familiales avec piscine, payables au rythme du chantier. Le prix d'entrée le plus bas se signe au lancement, avant le gros œuvre.

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Sur plan

M Resort

Route d'Amizmiz

Un resort résidentiel adossé à la palmeraie. Acheter tôt, c'est figer le prix promoteur avant que l'avancement ne le fasse grimper.

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Sur plan

Naïa Hills

Route d'Amizmiz

Programme neuf en lancement : c'est le stade où le plan de paiement échelonné est le plus avantageux et l'horizon de valorisation le plus long.

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Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en chiffres réels.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage, acheté sur plan. Projetons-le ligne par ligne : d'abord le gain à la revente dès la livraison, puis le résultat si vous conservez cinq ans.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées. Frais d'acquisition ~6,5 %.

ALe gain sur plan, à la revente dès la livraison

Vous avez acheté au prix promoteur. À la livraison, le bien vaut davantage. On retient une valorisation prudente de +20 % sur le prix du bien, puis on déduit la fiscalité de revente (TPI).

BSi vous conservez cinq ans

Autre voie : vous gardez le bien après la livraison. La valeur continue de progresser au rythme du marché — on retient +6 %/an, prudemment — et le bien produit des loyers pendant ce temps.

Un gain net dès la livraison sur un T3, et près d'un million de plus-value latente à 5 ans. Et si on passait à plus grand — une villa avec piscine ?

Une villa T4 de 179 m² avec piscine, route d'Ourika, achetée sur plan. Même méthode que l'appartement : le gain à la revente dès la livraison, puis le résultat en conservation cinq ans.

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika. Lot réel ; données anonymisées. Frais d'acquisition ~6,5 %.

ALe gain sur plan, à la revente dès la livraison

On applique la même valorisation prudente de +20 % au prix sur plan, puis on déduit la fiscalité de revente (TPI).

BSi vous conservez cinq ans

Vous gardez la villa après la livraison. La valeur progresse au rythme du marché — toujours +6 %/an, prudemment — pendant que la villa produit des loyers (la nuitée villa familiale est la plus chère du marché en haute saison).

Vous voyez le potentiel des deux voies. Reste à le transformer en décision — et à choisir le bon partenaire pour la sécuriser de bout en bout.

L'investissement sur plan récompense la méthode et pénalise l'improvisation. Voici ce qu'il faut retenir pour décider sereinement — et ce qui change quand on est accompagné de bout en bout.

Ce qu'il faut retenir

• ✓Le prix promoteur est le plus bas du cycle. Acheter tôt, c'est entrer avant les hausses liées à l'avancement et au marché.
• ✓Le plan de paiement échelonné n'est pas un crédit : vous payez par tranches, sans intérêts, au rythme du chantier.
• ✓La valorisation se calcule sur l'hypothèse basse (+20 %), jamais sur le meilleur scénario.
• ✓La sécurité passe par quatre piliers : titre foncier, notaire indépendant, Office des Changes cadré dès le départ, suivi de chantier.
• ✓À la livraison, vous gardez le choix : revendre pour encaisser l'écart, ou conserver pour louer et laisser la valeur monter.

Les pièges à éviter

Le modèle BNG, de A à Z

De votre première question à la remise des clés — puis à la location ou à la revente —, vous gardez un seul interlocuteur : conseil & administratif, choix du lot et de l'échéancier, sécurisation (titre, notaire, Office des Changes), suivi de chantier, puis gestion locative par Palmease si vous conservez. Depuis Paris, Bruxelles, Amsterdam, Genève ou Montréal, vous n'avez rien à piloter sur place.

A. Check-list avant de signer sur plan

• ✓Le terrain du programme est titré (jamais en melkia non titrée).
• ✓Vous achetez via un notaire indépendant qui vérifie le titre et sécurise les fonds.
• ✓Le contrat précise le lot, la surface, le prix et l'échéancier de paiement.
• ✓L'échéancier de tranches est compatible avec votre trésorerie.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes), pour rapatrier plus tard loyers et produit de revente.
• ✓Vous connaissez le stade d'avancement et le délai de livraison estimé.
• ✓Vous avez prévu les frais d'acquisition (~6–7 %) dans votre budget.
• ✓Vous savez ce que vous ferez à la livraison : revendre ou conserver, et avec quelle fiscalité.

B. Glossaire

Investissement sur plan

Acheter un bien pendant sa construction, au prix promoteur (le plus bas du cycle), avec un plan de paiement échelonné.

Prix promoteur

Le prix de départ fixé par le promoteur au lancement d'un programme, avant que l'avancement ne le fasse monter.

Plan de paiement échelonné

Le règlement du prix par tranches successives calées sur l'avancement du chantier, sans intérêts.

Valorisation

La hausse de valeur du bien entre le prix d'achat sur plan et sa valeur à la livraison (ici +20 à 30 %, hypothèse basse retenue à +20 %).

Achat-revente

Revendre le bien dès la livraison pour encaisser l'écart entre le prix d'achat et la valeur du neuf livré.

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété (géré par l'ANCFCC). À exiger toujours.

Notaire

L'officier qui vérifie le titre, rédige les actes et sécurise les fonds. À choisir indépendant.

Taxe sur le profit immobilier (TPI)

L'impôt dû à la revente d'un bien : 20 % du profit, avec un minimum de 3 % du prix de cession.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de rapatrier librement loyers et capital à l'étranger.

Office des Changes

L'organisme qui encadre les flux de devises. À cadrer dès le premier versement pour sécuriser le rapatriement.

Palmease

La conciergerie du groupe BNG IMMO qui gère votre bien si vous le conservez en location à la livraison.

C. Sources & avertissement

Sources officielles :Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC, ancfcc.gov.ma) ; Code Général des Impôts du Maroc (droits d'enregistrement, taxe sur le profit immobilier, revenus fonciers) ; Lois de Finances 2025 et 2026 ; Direction Générale des Impôts (DGI, portail SIMPL) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance) ; Ministère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme — bilans 2025 ; Direction des Études et Prévisions Financières (DEPF) ; données de marché du neuf issues de Mubawab et des observations de livraisons BNG IMMO.