La location courte durée à Marrakech.

La courte durée fait rêver — et fait peur. Le rêve : louer à la nuitée, encaisser plus qu'avec un bail classique. La peur : la saison creuse, les voyageurs à gérer, la réglementation. Ce guide répond aux deux, sans rien enjoliver.

Il est écrit pour vous si vous vivez loin de Marrakech et que la location saisonnière vous attire pour son rendement — mais que les questions vous freinent : Combien je gagne vraiment, une fois les charges payées ? Qui s'occupe des voyageurs ? Est-ce que c'est légal et déclaré ? Et si la saison est mauvaise ? On y répond une par une.

Avant de parler tarif et occupation, une question : pourquoi la nuitée se vend-elle si bien à Marrakech, et pour combien de temps encore ?

La location courte durée vit d'un seul carburant : le flux de voyageurs. À Marrakech, ce flux n'est pas une promesse — c'est un record battu chaque année. C'est ce qui rend la nuitée plus rentable ici que dans la plupart des villes européennes.

Un moteur touristique record

Le tourisme ne décore pas le marché : il le remplit. En 2025, le Maroc a battu son record de visiteurs, et Marrakech est restée la première destination du pays en nuitées — à elle seule près d'un tiers de toute l'activité hôtelière nationale. C'est exactement le terrain dont a besoin la courte durée.

SourceMinistère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme — bilans 2025 ; DEPF, note de conjoncture.

Et ce sont vos marchés qui remplissent les calendriers

La croissance 2025 est tirée par les pays qui nous concernent : France +11 %, Belgique +10 %, Pays-Bas +15 %, Royaume-Uni +18 %, Italie +21 %, Allemagne +11 %. Autrement dit : les voyageurs qui loueront votre bien sont, en grande partie, vos compatriotes — ceux à qui une conciergerie francophone parle le mieux.

SourceDEPF, arrivées par marché émetteur 2025.

Une saison longue, pas un pic isolé

Le grand avantage de Marrakech, c'est son climat. Là où une station balnéaire vit deux mois, la ville reste agréable d'octobre à juin : longs week-ends, vacances scolaires européennes, ponts, golf et bien-être l'hiver. La nuitée se vend donc 9 mois sur 12 — la vraie creuse se limite au cœur de l'été et à quelques semaines.

Le flux est là. Reste à savoir où et quoi acheter — car à Marrakech, tous les quartiers ne se louent pas à la nuitée de la même façon.

En courte durée, l'emplacement ne fait pas que valoriser le bien : il fixe le prix de la nuitée et le taux d'occupation. Choisir le bon quartier pour le bon bien, c'est déjà la moitié du rendement.

Où la nuitée se vend le mieux

SourceObservations de marché (portefeuille géré Palmease, données de plateformes de réservation 2024). Fourchettes précises par programme communiquées en entretien.

Ce qui se loue vraiment à la nuitée

• ✓Le studio et le T2 en hypercentre — couples, voyages d'affaires, city-breaks. Forte rotation, occupation élevée, ménage rapide.
• ✓Le T3 avec terrasse — petites familles et groupes d'amis. Le compromis rendement / régularité le plus équilibré.
• ✓La villa avec piscine — familles, groupes, événements. Nuitée la plus chère de toutes en haute saison.
• ✓Une piscine, une terrasse, une vue ou une adresse à pied du centre : chaque atout se transforme directement en euros sur la nuitée.

Acheter « sur plan » : entrer au bon prix

Acheter sur plan, c'est entrer au prix promoteur — le plus bas du cycle — et régler par paiements échelonnés calés sur l'avancement du chantier. Pour la courte durée, c'est doublement intéressant : votre bien prend de la valeur pendant la construction (nous observons +20 à +30 % à la livraison) et il arrive neuf, équipé, prêt à recevoir ses premiers voyageurs.

Le ticket d'entrée

Sur nos programmes, le ticket démarre autour de 820 000 MAD pour un studio en hypercentre et monte jusqu'aux villas familiales au-delà de 3 000 000 MAD. Grâce au plan de paiement échelonné, vous étalez l'effort sur toute la durée du chantier — sans avancer une grosse somme d'un coup.

Vous savez quoi acheter et où. Reste la vraie question : combien ça rapporte une fois la commission et les charges payées ? On va le décortiquer.

En courte durée, le rendement n'est pas un chiffre unique : c'est le produit de trois variables — le tarif de la nuitée, le taux d'occupation, et les charges. Comprenez-les, et plus aucune projection ne pourra vous être vendue en l'air.

La formule, en clair

Le revenu brut, c'est tarif moyen × nuits occupées. Le net, c'est ce qui reste une fois retirées la commission de gestion, les charges de copropriété (ou de villa) et l'entretien. Et le net après impôt, c'est ce qu'il vous reste vraiment une fois l'impôt payé. Nous ne raisonnons qu'en montants nets.

1. 1
   Le tarif de la nuitée — Il suit la saison : haute (printemps + automne, fêtes), moyenne, basse. Une bonne gestion fait varier le prix chaque jour — c'est la tarification dynamique.
2. 2
   Le taux d'occupation — Le pourcentage de nuits réellement louées. On retient des hypothèses prudentes (50 à 75 % selon la saison), jamais un 90 % théorique toute l'année.
3. 3
   Les charges — Commission de conciergerie, charges de copropriété ou de villa (gardien, piscine, jardin), ménage, petites réparations. À déduire avant d'annoncer un rendement.

La saisonnalité, votre alliée si elle est pilotée

Une bonne année de courte durée ne se joue pas sur un pic d'été : elle se construit sur la longue saison d'octobre à juin, avec un tarif qui grimpe sur les fêtes et les vacances scolaires, et qui s'ajuste à la baisse pour ne pas laisser le bien vide en creuse.

Un ordre de grandeur honnête

Sur nos biens bien placés et bien gérés, la courte durée vise un rendement net (avant impôt) de l'ordre de 8 à 12 % selon le bien et l'occupation — nettement au-dessus de la longue durée, en échange d'une gestion plus active (que nous prenons en charge). Les deux études de cas de ce guide le démontrent ligne par ligne.

Les chiffres sont une chose. Mais une question revient toujours, à voix basse : est-ce que tout ça est bien légal et déclaré ? Réglons-la.

Louer en courte durée au Maroc est parfaitement légal — à condition de respecter quelques règles simples. La bonne nouvelle : bien gérée, votre location est en règle sans effort de votre part. Voici l'essentiel.

La déclaration des voyageurs

Comme tout hébergement touristique, une location courte durée doit déclarer ses voyageurs aux autorités locales (la « fiche de police » d'arrivée), et tenir un registre des séjours. C'est une formalité de routine — prise en charge automatiquement par la conciergerie à chaque check-in.

• ✓Déclaration d'arrivée des voyageurs à chaque séjour (gérée par la conciergerie).
• ✓Registre des séjours tenu à jour, à disposition en cas de contrôle.
• ✓Respect du règlement de copropriété : la plupart de nos programmes autorisent la location saisonnière — un point à vérifier avant d'acheter.

Classement et standards

L'hébergement touristique est encadré par le Ministère du Tourisme. Selon la nature et l'intensité de l'activité, un classement de l'établissement peut s'appliquer. Pour un propriétaire qui confie son bien à une conciergerie, ces démarches sont cadrées par le gestionnaire — vous n'avez pas à les piloter seul.

SourceMinistère du Tourisme (mtaess.gov.ma) — cadre de l'hébergement touristique ; réglementation locale sur la déclaration des voyageurs. À jour à valider avec votre conseiller selon votre commune et votre programme.

Le cadre est posé. Reste la peur n°1 de l'investisseur étranger : les impôts. Vais-je payer deux fois ? La réponse va vous rassurer.

Pour un investisseur étranger, la fiscalité immobilière marocaine est plutôt favorable. En courte durée, une seule subtilité mérite votre attention : le régime dépend des services que vous proposez. On vous explique, sources à l'appui.

Revenu foncier ou activité avec services ?

Une location nue ou simplement meublée relève du revenu foncier, avec un régime avantageux. Une location saisonnière avec services (accueil, ménage, conciergerie) peut, elle, être requalifiée en activité professionnelle, soumise à un régime différent. C'est le point clé à arbitrer pour votre projet de courte durée.

Le régime du revenu foncier, si vous y restez

• ✓Abattement de 40 % sur les loyers bruts avant impôt — vous n'êtes imposé que sur 60 % de vos loyers.
• ✓Exonération totale si vos loyers annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 40 000 MAD.
• ✓Option pour un taux libératoire de 20 % ouverte aux loyers annuels ≥ 120 000 MAD.

À défaut d'option, le revenu (après abattement de 40 %) suit le barème progressif :

SourceCode Général des Impôts ; Loi de Finances 2025 (exonération portée à 40 000 MAD, taux marginal à 37 %, barème inchangé en 2026). Déclaration avant le 1er mars sur le portail SIMPL de la DGI.

La double imposition ? Elle n'existe pas (si vous déclarez)

C'est la crainte la plus répandue et la plus infondée. La convention fiscale France–Maroc (29 mai 1970, avenant du 18 août 1989) attribue l'imposition des revenus immobiliers au pays où se trouve le bien — le Maroc. Votre pays de résidence impose aussi, mais vous accorde un crédit d'impôt qui annule la charge. Des conventions de même logique lient le Maroc à la Belgique et aux Pays-Bas.

SourceConvention France–Maroc du 29/05/1970 et avenant du 18/08/1989 ; BOFiP ; Légifrance.

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité des investissements étrangers.

Acheter, déclarer, rapatrier : réglé. Maintenant, faire vraiment tourner ce bien à 8-12 % — c'est un métier. Le nôtre.

En courte durée, la gestion n'est pas un détail : c'est le rendement. La différence entre un bien qui plafonne à 4 % et un bien qui dépasse 10 %, ce n'est pas l'emplacement — c'est la façon dont il est piloté, jour après jour.

Une conciergerie sur place, un seul interlocuteur

Votre bien est confié à Palmease, la conciergerie du groupe BNG IMMO : une équipe sur place à Marrakech qui prend tout en main, de la première photo jusqu'au virement de vos loyers. Vous ne vous occupez de rien — sauf d'encaisser.

SourcePalmease, conciergerie du groupe BNG IMMO — bilan d'activité.

Une vraie prise en main, en cinq temps — vous ne touchez à rien, votre bien tourne :

1. 1
   Mise en marché — Photos professionnelles, annonces optimisées et diffusées sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking…), et promotion ciblée sur vos marchés (France, Belgique, Pays-Bas, Espagne). Votre bien se voit, partout.
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   Réservations & prix — Réponse rapide, calendrier piloté, et surtout une tarification dynamique qui capte le bon prix au bon moment selon la saison et la demande. Vos revenus sont optimisés en continu, pas figés.
3. 3
   Expérience voyageur — Accueil personnalisé, accès digital, et une assistance 24h/24 par une équipe francophone sur place. Un voyageur bien reçu, c'est un meilleur avis — donc un meilleur taux d'occupation.
4. 4
   Entretien & maintenance — Ménage aux standards hôteliers entre chaque séjour, gestion du linge, entretien courant et intervention d'urgence. Votre bien reste impeccable, séjour après séjour.
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   Réputation & suivi — Gestion des avis, optimisation de votre note, tableau de bord en temps réel + relevés mensuels et justificatifs pour vos déclarations. Tout est transparent, à distance.

La théorie, c'est bien. Mais combien ça rapporte, concrètement, sur un vrai appartement ? On a fait le calcul, ligne par ligne.

Emplacements premium, piscines, terrasses, sécurité 24/7 — tout ce qui fait grimper la nuitée. Voici les programmes en commercialisation les plus adaptés à la courte durée.

Disponible

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

142 appartements haut standing, à deux pas de la M Avenue — le cœur de la nuitée premium.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

M Resort

Route d'Amizmiz

Un resort résidentiel adossé à la palmeraie : calme, eau, ombre — la villa qui se loue cher la nuit.

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Disponible

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

88 villas familiales avec piscine, pensées pour les séjours en famille ou entre amis.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

Elyazia

Route de Casablanca

Du studio au duplex vue Atlas : piscine, fitness rooftop, sécurité 24/7 — parfait pour le saisonnier.

Voir le projet →Être recontacté

Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en chiffres réels.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage, à deux pas de la M Avenue : l'emplacement idéal pour la nuitée premium. Projetons-le en location courte durée, ligne par ligne — en nets.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées.

ALa projection de nuitées, saison par saison

Le prix d'une nuit suit le rythme touristique. À partir d'un tarif moyen de référence de 1 100 MAD/nuit, on applique un coefficient et une occupation prudente par saison.

BLe net après impôt, après impôt marocain

On descend jusqu'au chiffre qui compte vraiment : ce qui reste après impôt. On retient le régime du revenu foncier (abattement 40 %) à titre indicatif.

Plus de 10 % net sur un T3. Et si on passait à plus grand — une villa avec piscine, la nuitée la plus chère du marché ?

Une villa T4 de 179 m² avec piscine, route d'Ourika. En courte durée, c'est le bien qui se loue le plus cher à la nuitée : familles et groupes paient le calme, l'espace et l'eau.

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika. Lot réel ; données anonymisées.

ALa projection de nuitées, saison par saison

Sur un tarif moyen de 250 à 350 €/nuit (≈ 2 700 à 3 800 MAD) selon la saison, voici la projection — commission Palmease et charges villa (gardien, piscine, jardin) comprises :

Vous voyez le potentiel. Reste à éviter les erreurs qui transforment un 12 % en 5 % — celles que commettent 8 propriétaires sur 10 sans gestion.

La courte durée pardonne mal l'amateurisme. Voici les six pièges qui font sous-performer la grande majorité des propriétaires sans gestion — et comment on les évite.

Le modèle BNG, de A à Z

De votre première question au virement de vos loyers, vous gardez un seul interlocuteur : conseil & administratif, ameublement, suivi de chantier, puis gestion courte durée par Palmease. Depuis Paris, Bruxelles, Amsterdam, Genève ou Montréal, vous n'avez rien à piloter sur place.

A. Check-list avant de se lancer en courte durée

• ✓Le bien a un atout saisonnier (emplacement central, terrasse, piscine, vue).
• ✓Le règlement de copropriété autorise la location saisonnière.
• ✓Le bien est vendu sur titre foncier (jamais en melkia non titrée).
• ✓Vous avez prévu les frais d'acquisition (~6–7 %) dans votre budget.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes), pour rapatrier vos loyers.
• ✓Vous avez arbitré le régime fiscal (revenu foncier vs activité avec services) avec un expert.
• ✓Vous savez qui gère (Palmease), à quel coût, et comment sont déclarés les voyageurs.
• ✓Votre projection part d'une occupation prudente, pas d'un 90 % théorique.

B. Glossaire

Location courte durée (LCD)

Location à la nuitée ou à la semaine (type Airbnb/Booking), par opposition au bail à l'année.

Tarification dynamique

Le fait d'ajuster le prix de la nuitée chaque jour selon la saison et la demande, pour maximiser le revenu.

Taux d'occupation

Le pourcentage de nuits réellement louées sur une période. La variable clé du rendement en courte durée.

Tarif moyen par nuit

Le prix moyen encaissé par nuit louée sur une période donnée.

Achat sur plan

Acheter pendant la construction, au prix promoteur (le plus bas du cycle), avec un plan de paiement échelonné.

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété (géré par l'ANCFCC). À exiger toujours.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de rapatrier librement loyers et capital à l'étranger.

Abattement de 40 %

La part de vos loyers exonérée d'office avant impôt (régime du revenu foncier).

Convention fiscale

L'accord entre deux pays qui évite d'être imposé deux fois sur le même revenu.

Palmease

La conciergerie du groupe BNG IMMO qui gère votre bien : mise en marché, réservations, accueil, ménage, maintenance, suivi.

C. Sources & avertissement

Sources officielles :Ministère du Tourisme (mtaess.gov.ma) & Observatoire du Tourisme — bilans 2025 ; Direction des Études et Prévisions Financières (DEPF) ; Code Général des Impôts du Maroc (revenus fonciers, droits d'enregistrement) ; Lois de Finances 2025 et 2026 ; Direction Générale des Impôts (DGI, portail SIMPL) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance) ; données de marché locatif issues des plateformes de réservation et du portefeuille géré Palmease.