La location longue durée meublée à Marrakech.

Il y a deux façons d'investir dans la pierre à Marrakech. La courte durée, qui vise le rendement le plus haut au prix d'une gestion active. Et la longue durée meublée : moins spectaculaire, mais d'une régularité de métronome. Ce guide est pour ceux qui veulent dormir tranquilles.

Il est écrit pour vous si vous vivez loin de Marrakech et que vous cherchez un placement simple, prévisible, sans surprise : un même loyer chaque mois, un locataire qui reste des années, une vacance proche de zéro. Vous vous demandez sans doute : Combien je touche vraiment, charges et impôt payés ? Qui trouve et gère le locataire ? Est-ce que c'est aussi tranquille qu'on le dit ? On y répond une par une.

Avant de parler loyer et locataire, une question : qui loue à l'année à Marrakech, et pourquoi cette demande ne se tarit-elle jamais ?

La location longue durée vit d'un seul carburant : une demande de logements à l'année qui dépasse l'offre. À Marrakech, cette demande est nourrie par une ville qui grandit, attire et retient. C'est ce qui rend le loyer régulier — et la vacance presque inexistante.

Une ville qui grandit et qui attire

La demande locative ne tombe pas du ciel : elle vient de gens qui habitent vraiment la ville. Marrakech est l'une des grandes agglomérations du Maroc, sa population dépasse le million d'habitants et continue de croître. À cette base locale s'ajoutent ceux qui viennent s'installer : familles expatriées, cadres en mission longue, retraités étrangers, étudiants. Tous cherchent un logement de qualité, meublé, prêt à vivre — exactement ce que vous proposez.

SourceHaut-Commissariat au Plan (HCP) — recensement et projections démographiques ; DEPF, notes de conjoncture régionale.

Qui loue à l'année, concrètement

Le locataire longue durée n'est pas un touriste de passage : c'est quelqu'un qui pose ses valises. Familles d'expatriés venues pour le travail d'un conjoint, cadres détachés sur des missions de un à trois ans, professions libérales, retraités européens qui passent l'hiver — voire l'année — au soleil, et une population étudiante autour des écoles et universités. Ces profils ont un point commun : ils veulent un logement meublé, de qualité, et ils paient leur loyer sans histoire.

• ✓Familles expatriées — recherchent un T3/T4 ou une villa dans une résidence sécurisée, près des écoles internationales. Restent souvent plusieurs années.
• ✓Cadres en mission longue — veulent du clé en main, meublé, proche du centre d'affaires. Solvables et stables.
• ✓Retraités & longs séjours d'hiver — louent 6 à 12 mois, apprécient le calme et le standing.
• ✓Étudiants & jeunes actifs — studios et T2 bien placés, demande continue à la rentrée.

Le meublé, plus demandé et mieux loué

Un locataire qui s'installe loin de chez lui ne veut pas acheter des meubles : il veut poser ses valises et vivre. Le meublé répond exactement à ce besoin — et il se loue plus cher que le vide, pour une demande plus large et une rotation mieux maîtrisée. C'est le format gagnant pour qui vise la régularité.

La demande est là, toute l'année. Reste à savoir où et quoi acheter — car à Marrakech, tous les quartiers ne se louent pas à l'année de la même façon.

En longue durée, l'emplacement ne fixe pas le prix d'une nuitée : il fixe la facilité à relouer et la qualité du locataire. Choisir le bon quartier pour le bon bien, c'est s'assurer un loyer régulier et une vacance proche de zéro.

Où la location à l'année se loue le mieux

SourceObservations de marché (portefeuille géré Palmease, annonces Mubawab 2024–2025). Fourchettes précises par programme communiquées en entretien.

Ce qui se loue vraiment à l'année

• ✓Le studio et le T2 bien placés — étudiants, jeunes actifs, cadres seuls. Demande continue, faible vacance, entretien léger.
• ✓Le T3 meublé — petites familles et couples expatriés. Le format le plus recherché : large demande, locataire stable.
• ✓La villa familiale avec piscine — familles installées pour plusieurs années. Loyer le plus élevé, rotation très faible.
• ✓Une résidence sécurisée, des espaces communs, une école à proximité : chaque atout rassure le locataire — et le fait rester plus longtemps.

Acheter « sur plan » : entrer au bon prix

Acheter sur plan, c'est entrer au prix promoteur — le plus bas du cycle — et régler par plans de paiement échelonnés calés sur l'avancement du chantier. Pour la longue durée, c'est doublement intéressant : votre bien prend de la valeur pendant la construction (nous observons +20 à +30 % à la livraison) et il arrive neuf, équipé, prêt à louer à son premier locataire dès la remise des clés.

Le ticket d'entrée

Sur nos programmes, le ticket démarre autour de 820 000 MAD pour un studio et monte jusqu'aux villas familiales au-delà de 3 000 000 MAD. Grâce au plan de paiement échelonné, vous étalez l'effort sur toute la durée du chantier — sans avancer une grosse somme d'un coup.

Vous savez quoi acheter et où. Reste la vraie question : combien ça rapporte une fois la vacance, la gestion et les charges payées ? On va le décortiquer.

En longue durée, le rendement repose sur quatre variables simples — le loyer mensuel, la vacance, la gestion et les charges. Comprenez-les, et plus aucune projection ne pourra vous être vendue en l'air.

La formule, en clair

Le revenu brut, c'est loyer mensuel × 12. Le net, c'est ce qui reste une fois retirées la vacance (les rares mois sans locataire), les frais de gestion et les charges de copropriété (ou de villa). Et le net après impôt, c'est ce qu'il vous reste vraiment une fois l'impôt payé. Nous ne raisonnons qu'en montants nets.

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   Le loyer mensuel — Fixé au bail, il ne bouge pas pendant la durée du contrat. C'est la colonne vertébrale de votre rendement : prévisible, régulier, identique chaque mois.
2. 2
   La vacance — Le temps entre deux locataires. En longue durée bien gérée, elle est très faible — nous retenons une hypothèse prudente de 4 à 5 % (soit deux à trois semaines par an), jamais zéro.
3. 3
   La gestion — Recherche de locataire, état des lieux, encaissement, relation et maintenance. En longue durée, la commission est légère : autour de 8 % des loyers, car le bien tourne presque tout seul.
4. 4
   Les charges — Charges de copropriété ou de villa (gardien, piscine, jardin), entretien courant. À déduire avant d'annoncer un rendement.

La régularité, votre meilleur atout

La force de la longue durée, c'est l'absence de surprise. Pas de saison creuse à combler, pas de calendrier à piloter au quotidien : un loyer entre, douze fois par an, tant que le locataire reste. Et comme il reste souvent plusieurs années, la vacance et les coûts de remise en état restent minimes.

Un ordre de grandeur honnête

Sur nos biens bien placés et bien gérés, la longue durée meublée vise un rendement net (avant impôt) de l'ordre de 6 à 8 % selon le bien — moins haut que la courte durée, mais beaucoup plus régulier et beaucoup moins prenant. C'est le placement « tranquille » par excellence. Les deux études de cas de ce guide le démontrent ligne par ligne.

Les chiffres dépendent d'une chose avant tout : la qualité de votre locataire. Comment le trouver, et comment s'en assurer ? C'est le nerf de la guerre.

En longue durée, votre rendement tient à une seule personne : votre locataire. Un bon locataire, c'est un loyer qui tombe, un bien respecté et zéro souci. Voici comment on le trouve — et comment on le sécurise.

Le bail meublé, votre cadre

La location se formalise par un bail écrit qui fixe le loyer, la durée, le dépôt de garantie et l'inventaire du mobilier. Pour le meublé, on signe en général un bail de un à trois ans renouvelable — assez long pour la stabilité, assez souple pour réviser le loyer à l'échéance. Un bail clair, c'est un litige évité.

• ✓Loyer, charges et durée écrits noir sur blanc, sans zone grise.
• ✓Dépôt de garantie (généralement un à deux mois de loyer) encaissé avant l'entrée.
• ✓Inventaire détaillé du mobilier annexé au bail — indispensable en meublé.
• ✓État des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, photos à l'appui.

Sélectionner, sans se tromper

Un loyer régulier commence par un locataire solvable. On vérifie les justificatifs de revenus, la stabilité professionnelle, et on privilégie les profils installés (cadres avec contrat, familles d'expatriés, longs séjours). Mieux vaut un mois de plus pour trouver le bon qu'un locataire fragile qui coûte cher ensuite.

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   Mise en marché ciblée — Annonce soignée, photos professionnelles, diffusion sur les bons canaux (dont Mubawab) et auprès du réseau d'expatriés et d'entreprises. On vise le bon profil dès le départ.
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   Vérification du dossier — Justificatifs de revenus, situation professionnelle, garanties. On sélectionne plutôt qu'on remplit à tout prix.
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   Signature & garanties — Bail, dépôt de garantie, inventaire et état des lieux d'entrée. Le cadre est posé avant la remise des clés.
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   Suivi dans la durée — Encaissement, relances éventuelles, relation cordiale. Un locataire bien suivi est un locataire qui reste — et qui renouvelle.

Le bon locataire est en place, le loyer rentre. Reste la peur n°1 de l'investisseur étranger : les impôts. Vais-je payer deux fois ? La réponse va vous rassurer.

Pour un investisseur étranger, la fiscalité immobilière marocaine est plutôt favorable — et la longue durée en profite pleinement. Un abattement généreux, un barème lisible, et aucune double imposition. On vous explique, sources à l'appui.

Le régime du revenu foncier

La location meublée à l'année relève du revenu foncier, le régime le plus simple et le plus avantageux. Pas d'activité professionnelle à déclarer, pas de complexité : vos loyers sont imposés après un abattement et selon un barème clair.

• ✓Abattement de 40 % sur les loyers bruts avant impôt — vous n'êtes imposé que sur 60 % de vos loyers.
• ✓Exonération totale si vos loyers annuels (tous biens confondus) sont inférieurs à 40 000 MAD.
• ✓Option pour un taux libératoire de 20 % ouverte aux loyers annuels ≥ 120 000 MAD — souvent intéressante en longue durée.

À défaut d'option, le revenu (après abattement de 40 %) suit le barème progressif :

SourceCode Général des Impôts ; Loi de Finances 2025 (exonération portée à 40 000 MAD, taux marginal à 37 %, barème inchangé en 2026). Déclaration avant le 1er mars sur le portail SIMPL de la DGI.

La double imposition ? Elle n'existe pas (si vous déclarez)

C'est la crainte la plus répandue et la plus infondée. La convention fiscale France–Maroc (29 mai 1970, avenant du 18 août 1989) attribue l'imposition des revenus immobiliers au pays où se trouve le bien — le Maroc. Votre pays de résidence impose aussi, mais vous accorde un crédit d'impôt qui annule la charge. Des conventions de même logique lient le Maroc à la Belgique et aux Pays-Bas.

SourceConvention France–Maroc du 29/05/1970 et avenant du 18/08/1989 ; BOFiP ; Légifrance.

SourceOffice des Changes (oc.gov.ma) — régime de convertibilité des investissements étrangers.

Acheter, déclarer, rapatrier : réglé. Maintenant, faire vraiment tourner ce bien sans y penser — c'est un métier. Le nôtre.

En longue durée, la gestion n'est pas lourde — mais elle est décisive. Le bon locataire, le bon bail, l'encaissement à l'heure, la maintenance qui ne traîne pas : voilà ce qui sépare un loyer qui tombe d'un loyer qui se transforme en casse-tête.

Une conciergerie sur place, un seul interlocuteur

Votre bien est confié à Palmease, la conciergerie du groupe BNG IMMO : une équipe sur place à Marrakech qui prend tout en main, de la recherche du locataire jusqu'au virement de vos loyers. Vous ne vous occupez de rien — sauf d'encaisser.

SourcePalmease, conciergerie du groupe BNG IMMO — bilan d'activité.

Une vraie prise en main, en cinq temps — vous ne touchez à rien, votre bien tourne :

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   Recherche du locataire — Annonce soignée, photos professionnelles, diffusion ciblée (dont Mubawab) et auprès du réseau d'expatriés et d'entreprises. On vise le bon profil dès le départ.
2. 2
   Sélection & bail — Vérification des dossiers, signature du bail meublé, dépôt de garantie, inventaire et état des lieux d'entrée. Le cadre est posé proprement, avant la remise des clés.
3. 3
   Encaissement des loyers — Le loyer est encaissé chaque mois et viré sur votre compte, avec relances en cas de retard. Vous voyez tomber votre revenu sans rien faire.
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   Entretien & maintenance — Interventions courantes, urgences, suivi du bien et des charges. Un petit problème est traité avant qu'il ne devienne un gros coût.
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   Relation & suivi — Relation locataire, renouvellement du bail, tableau de bord en temps réel + relevés et justificatifs pour vos déclarations. Tout est transparent, à distance.

La théorie, c'est bien. Mais combien ça rapporte, concrètement, sur un vrai appartement ? On a fait le calcul, ligne par ligne.

Emplacements recherchés, résidences sécurisées, écoles à proximité, espaces de vie — tout ce qui attire un locataire stable et le fait rester. Voici les programmes en commercialisation les plus adaptés à la longue durée.

Disponible

Émeraude 3 · M Avenue

Grand Hivernage

142 appartements haut standing, à deux pas de la M Avenue — l'adresse que les cadres et familles veulent louer à l'année.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

Elyazia

Route de Casablanca

Du studio au duplex vue Atlas : piscine, fitness, sécurité 24/7 — la résidence rassurante pour un locataire qui reste.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

Jardin d'Alma

KM3 Route d'Ourika

88 villas familiales avec piscine, pensées pour les familles qui s'installent plusieurs années.

Voir le projet →Être recontacté

Disponible

Naïa Hills

Route de l'Ourika

Résidence sécurisée avec padel et fitness : le cadre de vie complet qui fidélise un locataire à l'année.

Voir le projet →Être recontacté

Un programme vous a parlé ? Voyons ce qu'il donne en chiffres réels.

Un T3 de 64 m² au cœur du Grand Hivernage, à deux pas de la M Avenue : l'adresse que recherchent les cadres et familles qui s'installent. Projetons-le en location longue durée meublée, ligne par ligne — en nets.

SourceGrand Hivernage, livré sous ~24 mois. Lot réel issu de notre commercialisation ; données anonymisées.

ALa projection de loyers, ligne par ligne

Le loyer meublé d'un T3 bien placé au Grand Hivernage s'établit autour de 11 000 MAD/mois. On applique ensuite une vacance et une gestion prudentes.

BLe net après impôt, après impôt marocain

On descend jusqu'au chiffre qui compte vraiment : ce qui reste après impôt. Régime du revenu foncier, abattement 40 %, option taux libératoire 20 % (loyers ≥ 120 000 MAD).

Près de 6 % net après impôt, sans rien gérer, chaque mois. Et si on passait à plus grand — une villa avec piscine, le loyer le plus élevé pour la rotation la plus faible ?

Une villa T4 de 179 m² avec piscine, route d'Ourika. En longue durée, c'est le bien le plus tranquille de tous : une famille s'installe pour plusieurs années, paie un loyer élevé et entretient la maison comme la sienne.

SourceProgramme de villas familiales, route d'Ourika. Lot réel ; données anonymisées.

ALa projection de loyers, ligne par ligne

Le loyer meublé d'une villa familiale avec piscine s'établit autour de 28 000 MAD/mois. On applique une vacance et une gestion prudentes, et les charges propriétaire (gardien, piscine, jardin) :

BLe net après impôt, après impôt marocain

Le chiffre qui compte vraiment, après impôt. Régime du revenu foncier, abattement 40 %, barème progressif (tranche 37 %).

Vous voyez le potentiel. Reste à éviter les erreurs qui transforment un loyer régulier en mauvaise affaire — celles que commettent les propriétaires sans gestion.

La longue durée est tranquille — mais elle n'est pas magique. Voici les six pièges qui transforment un loyer régulier en mauvaise affaire chez les propriétaires sans gestion — et comment on les évite.

Le modèle BNG, de A à Z

De votre première question au virement de vos loyers, vous gardez un seul interlocuteur : conseil & administratif, ameublement, suivi de chantier, puis gestion longue durée par Palmease. Depuis Paris, Bruxelles, Amsterdam, Genève ou Montréal, vous n'avez rien à piloter sur place.

A. Check-list avant de se lancer en longue durée

• ✓Le bien est dans un quartier qui se loue à l'année (Guéliz, Hivernage, Targa, Agdal · proche écoles/commerces).
• ✓Le bien est livré meublé et équipé, prêt à recevoir un locataire dès la remise des clés.
• ✓Le bien est vendu sur titre foncier (jamais en melkia non titrée).
• ✓Vous avez prévu les frais d'acquisition (~6–7 %) dans votre budget.
• ✓Le compte est cadré en devises dès le 1er versement (Office des Changes), pour rapatrier vos loyers.
• ✓Vous savez quel régime fiscal s'applique (revenu foncier, abattement 40 %, option 20 %).
• ✓Vous savez qui gère (Palmease), à quel coût (~8 %), et comment le locataire est sélectionné.
• ✓Votre projection part d'une vacance prudente (4 à 5 %), pas d'un taux d'occupation de 100 %.

B. Glossaire

Location longue durée (LLD)

Location à l'année sous bail, par opposition à la location à la nuitée. Loyer fixe et régulier chaque mois.

Meublé

Logement loué équipé (mobilier, électroménager), prêt à vivre. Plus demandé et mieux loué que le vide à Marrakech.

Vacance locative

Le temps pendant lequel le bien n'a pas de locataire. La variable à minimiser en longue durée.

Bail meublé

Le contrat de location qui fixe loyer, durée, dépôt de garantie et inventaire du mobilier.

État des lieux

Le constat contradictoire de l'état du bien à l'entrée et à la sortie du locataire. Indispensable pour le dépôt de garantie.

Achat sur plan

Acheter pendant la construction, au prix promoteur (le plus bas du cycle), avec un plan de paiement échelonné.

Titre foncier

Le document officiel et incontestable de propriété (géré par l'ANCFCC). À exiger toujours.

Régime de convertibilité

Le droit, pour un investissement financé en devises, de rapatrier librement loyers et capital à l'étranger.

Abattement de 40 %

La part de vos loyers exonérée d'office avant impôt (régime du revenu foncier).

Convention fiscale

L'accord entre deux pays qui évite d'être imposé deux fois sur le même revenu.

Hiba

La donation entre proches en droit marocain, qui permet de transmettre un bien à un coût réduit.

Palmease

La conciergerie du groupe BNG IMMO qui gère votre bien : recherche du locataire, bail, encaissement, maintenance, suivi.

C. Sources & avertissement

Sources officielles : Haut-Commissariat au Plan (HCP) — recensement et projections démographiques ; Direction des Études et Prévisions Financières (DEPF) ; Code Général des Impôts du Maroc (revenus fonciers, droits d'enregistrement) ; Lois de Finances 2025 et 2026 ; Direction Générale des Impôts (DGI, portail SIMPL) ; Office des Changes — Instruction Générale des Opérations de Change (oc.gov.ma) ; Convention fiscale France–Maroc du 29 mai 1970 et avenant du 18 août 1989 (BOFiP, Légifrance) ; données de marché locatif issues de Mubawab et du portefeuille géré Palmease.