Crédit bancaire ou plan de paiement : lequel rapporte vraiment le plus sur un investissement à Marrakech ?
Crédit en France, Belgique ou Maroc pour acheter à Marrakech ? Voici combien vous coûtent vraiment les intérêts sur 20 ans — et pourquoi le plan de paiement promoteur est souvent bien plus rentable, chiffres à l'appui.
Pour beaucoup d'investisseurs, le crédit immobilier est un automatisme. On connaît le mécanisme, les banques le proposent facilement, et ça semble logique d'emprunter pour investir. Le problème : personne ne vous présente le coût total réel du crédit mis en face de la rentabilité nette de votre investissement. C'est ce que nous allons faire ici — avec les taux en vigueur en juin 2026.
Le bien de référence
Pour cet exemple, nous raisonnons sur un appartement représentatif commercialisé par BNG Immo à Marrakech.
Les taux bancaires actuels en 2026
Voici les taux moyens constatés sur le marché en juin 2026, selon les sources officielles et baromètres spécialisés.
- 🇲🇦 Maroc4,5 % – 5,5 % sur 20 ans (Wafir.ma / Bank Al-Maghrib, taux directeur 2,75 %)
- 🇫🇷 France3,27 % – 3,50 % sur 20 ans (CAFPI / Pretto, mai 2026)
- 🇧🇪 Belgique3,30 % – 3,82 % sur 20 ans (DirectFin / Immotheker-Finotheker)
Pour nos calculs, nous retenons 3,50 % (France/Belgique) et 5,00 % (Maroc) — des taux de milieu de fourchette, représentatifs d'un bon profil emprunteur.
Combien vous coûte vraiment ce crédit ?
Scénario A — Crédit en France ou Belgique à 3,50 % sur 20 ans
Montant emprunté : 120 000 €, durée : 20 ans (240 mensualités).
- Mensualité696 €/mois
- Total remboursé sur 20 ans167 040 €
- Dont intérêts47 040 €
- Soit 39 % du capital initial payé en pure charge financière
Scénario B — Crédit au Maroc à 5,00 % sur 20 ans
Montant emprunté : 1 320 000 MAD, durée : 20 ans.
- Mensualité8 712 MAD/mois
- Total remboursé sur 20 ans2 090 880 MAD
- Dont intérêts770 880 MAD
- Soit 58 % du capital initial payé en pure charge financière
L'impact direct sur votre rentabilité locative
Voici ce que génère cet appartement en location courte durée à Marrakech, une fois livré.
- Nuits louées241 nuits/an (365 × 66 %)
- Prix moyen la nuit70 € (770 MAD)
- Revenu brut16 870 €/an (185 570 MAD)
- Charges estimées (gestion, entretien, fiscalité)~30 %
- Revenu net~11 809 €/an (~129 899 MAD)
- Plan de paiement (sans crédit)+984 €/mois (aucune mensualité à payer)
- Crédit France/Belgique à 3,50 %+288 €/mois (984 € de loyer − 696 € de mensualité)
- Crédit Maroc à 5,00 %+193 €/mois (984 € de loyer − 791 € de mensualité)
- Plan de paiement : revenus nets cumulés 236 180 € − coût total 120 000 € = +116 180 € net
- Crédit France/Belgiquerevenus nets 236 180 € − coût total 167 040 € = +69 140 € net
- Crédit Marocrevenus nets 236 180 € − coût total 190 080 € = +46 100 € net
Ce que le plan de paiement change fondamentalement
Le plan de paiement vous permet d'acquérir votre appartement en échelonnant les versements sur la durée du programme, sans intérêts, sans frais de dossier, sans assurance emprunteur.
- ❌ Intérêts composés sur 20 ans
- ❌ Frais de dossier (0,5 % à 1 % du capital)
- ❌ Assurance emprunteur obligatoire (~0,30 %/an)
- ❌ Garantie hypothécaire (frais notariaux)
- ❌ Taux d'endettement limité à 33–40 % des revenus
- ❌ Délais d'obtention4 à 8 semaines
- ❌ Risque de refus ou de conditions dégradées
- ✅ Aucun intérêt
- ✅ Aucun frais bancaire
- ✅ Aucune assurance obligatoire
- ✅ Pas de contrainte sur votre taux d'endettement
- ✅ Accessible aux non-résidents et MRE (Marocains Résidant à l'Étranger)
- ✅ Flexibilité sur le rythme des versements
- ✅ Engagement immédiat, pas de délai d'instruction
Le seul vrai argument du crédit — et pourquoi il ne tient pas ici
Oui, le crédit a un avantage réel : l'effet de levier. En clair, vous empruntez l'argent de la banque pour acheter un bien qui vaut plus que ce que vous avez mis. Vous gagnez sur 100 % du bien alors que vous n'avez sorti qu'une partie du prix. C'est puissant — en théorie. Mais dans ce cas précis, cet avantage ne compense pas.
Les intérêts (47 000 à 70 000 €) représentent souvent plus que l'argent que vous n'avez pas eu à sortir grâce au crédit
Cet appartement rapporte 14 % de rentabilité brute (16 870 €/an ÷ 120 000 €) — ce niveau de rendement annule l'intérêt du levier bancaire dès que le plan de paiement est accessible
Le plan de paiement vous permet déjà d'étaler vos versements dans le temps — c'est un effet de levier, sans aucun intérêt à payer
- Si vous pouvez couvrir les échéances sur votre épargneplan de paiement sans hésitation
- Si le crédit est indispensablepréférez France/Belgique (3,50 %) plutôt que le Maroc (5,00 %)
- L'écart de taux vous économise plus de 250 000 MAD sur 20 ans
Ce qu'il faut retenir
Sur un appartement à 120 000 € / 1 320 000 MAD à Marrakech, loué 70 €/nuit avec 66 % d'occupation :
Un crédit marocain à 5 % vous coûte +770 880 MAD d'intérêts sur 20 ans
Un crédit français ou belge à 3,50 % vous coûte +517 440 MAD d'intérêts sur 20 ans
Le plan de paiement BNG Immo vous coûte 0 MAD d'intérêts
Le plan de paiement n'est pas juste une facilité commerciale. C'est une décision financière qui peut valoir plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée de votre investissement.
- Wafir.ma
- Bank Al-Maghrib (taux directeur juin 2026)
- CAFPI
- Pretto (mai 2026)
- DirectFin
- Immotheker-Finotheker. Les calculs sont indicatifs hors assurance emprunteur et frais annexes
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30 minutes au téléphone. Sans engagement.