La valorisation d'un appartement entre la signature et la remise des clés

Cela peut paraître ambitieux. C'est normal. La démonstration qui suit s'appuie sur des chiffres officiels et des sources que vous pouvez recouper vous-même — Bank Al-Maghrib, AirDNA, Ministère du Tourisme, Mubawab. Aucune projection optimiste, juste les données du marché.

Voici ce que la plupart des acheteurs ne calculent jamais. Acheter un appartement sur plan à Marrakech ne fait pas un gain — il en fait deux, et ils se cumulent sans que vous fassiez quoi que ce soit. Le premier tombe le jour où vous signez. Le second arrive tout seul pendant que la résidence se construit. Et les deux s'appliquent sur 100 % de la valeur du bien, alors que vous n'avez sorti qu'une partie du prix de votre poche. La suite explique exactement comment, avec des chiffres réels. Et à la fin, on pose le calcul sur un appartement à partir de 90 000 € à Émeraude 3 — vous allez voir, le rendement est plus élevé que ce qu'on imagine.

Gain n°1 — Vous payez déjà moins cher à la signature

Sur l'ensemble des programmes que nous avons commercialisés depuis huit ans, nous observons un écart de 15 à 20 % entre le prix d'entrée d'un programme neuf et la valeur d'un appartement équivalent déjà livré dans la même zone. Sur un appartement à 90 000 €, cela représente 13 500 à 18 000 € de gagnés dès la signature. Ce gain ne devient de l'argent réel que si vous revendez — mais il existe dès aujourd'hui, dans la valeur estimée du bien.

Mais ce n'est pas le seul effet. À la livraison, un deuxième mécanisme s'active : l'effet « produit fini ». Le bien gagne la prime du visible. Il se visite, il se photographie, il se compare directement à un appartement équivalent. Le rabais du « pas encore là » disparaît. C'est un bond discret mais bien réel dans le regard du marché. Et ce n'est encore que la moitié du raisonnement — le second gain démarre juste après.

Gain n°2 — Le marché fait monter la valeur pendant que le chantier avance

Voici le second moteur. Une fois que vous avez signé, vous ne dépendez plus seulement de votre prix d'entrée — vous profitez de la hausse du marché du quartier pendant toute la durée du chantier. Et à Marrakech, ce marché ne fait pas du surplace. Les chiffres officiels parlent d'eux-mêmes.

Sur la dernière période documentée, la demande d'appartements à Marrakech a bondi de +42 % en 2024 alors que l'offre a baissé de 8 % — la plus forte tension immobilière mesurée dans les cinq plus grandes villes du Maroc (source : Mubawab, bilan annuel 2024). Bank Al-Maghrib, la banque centrale du Maroc, confirme la tendance dans ses chiffres trimestriels sur les prix de l'immobilier résidentiel.

Sur 24 mois de chantier — la durée de livraison d'Émeraude 3 — en restant prudent avec 6 à 10 % cumulés, c'est 5 400 à 9 000 € de plus sur un appartement à 90 000 €, qui s'ajoutent au gain de la signature, sans rien faire de votre côté. Et ce gain s'applique sur 100 % de la valeur du bien, alors qu'au moment où vous le récupérez, vous n'avez payé que 60 à 70 % du prix.

Pourquoi cette hausse est une tendance de fond, pas un coup de chance

Et si tout cela n'était qu'un effet de mode ? Question légitime. Si la prise de valeur des programmes neufs à Marrakech était portée par un phénomène passager, on aurait raison de se méfier. Les chiffres du tourisme et de l'attractivité disent exactement l'inverse — voici pourquoi.

En 2024, Marrakech a enregistré près de 4 millions d'arrivées touristiques — un record historique selon le Ministère du Tourisme, de l'Artisanat et de l'Économie Sociale et Solidaire. Le taux de remplissage des hôtels de la région Marrakech-Safi a dépassé 72 % sur l'année. Et au niveau national, le Maroc a accueilli 19,8 millions de touristes en 2025 (+14 % vs 2024), pour des recettes en devises de 138 milliards de dirhams — un sommet historique.

Et la suite est déjà calée dans le calendrier. Cette hausse s'appuie sur des moteurs solides qui s'étalent sur la décennie : la CAN 2025 déjà organisée par le Royaume, la Coupe du Monde de la FIFA 2030 coorganisée avec l'Espagne et le Portugal, l'extension du TGV vers Marrakech à l'horizon 2030, et un programme d'investissement public et privé estimé à plus de 10 milliards d'euros sur les routes, hôtels et stades. Pour un investisseur, ces dates ne sont pas des slogans — elles offrent une visibilité rare sur ce qui se construira dans les prochaines années. Reste un dernier levier que peu d'acheteurs maîtrisent vraiment : le rythme des paiements.

Payer en plusieurs fois : votre argent travaille sans crédit

Voici le levier le plus sous-estimé du sur-plan. Quand vous achetez sur plan, vous ne payez pas le prix en une fois. Vous le payez par tranches, au rythme de l'avancée du chantier, sur 18 à 24 mois. Et c'est ce décalage qui change toute l'équation.

Le cadre légal marocain (loi 44-00 complétée par la loi 107-12 depuis 2015) protège ce mécanisme : un acompte limité à la signature du contrat de réservation, des paiements liés aux étapes de construction officiellement validées, le solde versé à la livraison. Concrètement, sur la durée du chantier, vous avez sorti une partie du prix de votre poche — souvent 60 à 70 % — pendant que la prise de valeur s'applique sur 100 % du bien.

C'est ce qu'on peut appeler un effet boule de neige sans crédit : votre argent fait grossir la totalité du bien, sans que vous ayez de dette ni d'intérêts à payer. Sur Émeraude 3, le plan de paiement suit un échelonnement clair en quatre échéances :

Vous ne payez jamais la totalité avant que l'appartement soit livré.

Le bien sert deux fois : pied-à-terre et location à la nuitée

Acheter un appartement à Marrakech, ce n'est pas un choix entre résidence secondaire et placement locatif. La bonne stratégie combine les deux. Vous occupez l'appartement quand vous le voulez — quatre à huit semaines par an pour la plupart de nos clients — et vous le louez à la nuitée le reste du calendrier.

La saison touristique de Marrakech s'étend désormais d'octobre à juin, avec des pics de remplissage au-dessus de 80 % en mars-mai et septembre-novembre (sources : Airbtics, ListingOK, AirDNA). Pour un appartement bien placé à Hivernage, on parle de 220 à 250 nuits louées par an — là où une résidence secondaire en Provence ou sur la Côte d'Azur dépasse rarement 80 à 100 nuits.

Autrement dit, l'appartement sert deux fois. Et même quand vous ne l'occupez pas, il rapporte.

D'où viennent ces taux d'occupation ? La vraie source

Vous allez voir des chiffres très précis dans deux secondes. Avant ça, une question légitime : d'où ils sortent ?

On s'appuie en priorité sur AirDNA. Si vous ne connaissez pas, c'est la base de données de référence mondiale sur la location courte durée. Concrètement, AirDNA est une plateforme américaine qui analyse en temps réel toutes les annonces Airbnb, Booking et VRBO publiées dans le monde — elle suit plusieurs millions de logements dans plus de 120 000 villes, et calcule pour chaque ville et chaque type de bien le taux d'occupation réel, le prix moyen de la nuitée et les revenus annuels.

Ce n'est pas un avis ni une projection théorique. C'est ce que font vraiment les biens loués, jour par jour, sur le terrain. C'est l'outil que les banques d'investissement, les chaînes hôtelières et les agences immobilières utilisent pour évaluer la rentabilité réelle d'un bien — pas un sentiment, des chiffres bruts.

Vous voulez voir le détail AirDNA pour le Grand Hivernage et le format appartement Émeraude 3 ? On les partage sans filtre en rendez-vous — c'est plus parlant qu'un calcul théorique.

Les chiffres réels de la location à la nuitée pour un appartement à Marrakech

Voici les chiffres types pour des appartements haut standing dans le Grand Hivernage, croisés entre AirDNA et les autres bases spécialisées sur Marrakech (Airbtics, ListingOK, MarketMinder) :

Calcul concret — Appartement 90 000 €, nuitée 70 €, 66 % d'occupation

On pose les chiffres clairement, avec ceux que vous nous avez donnés. C'est l'exemple type d'un appartement Émeraude 3 acheté sur plan, exploité en location à la nuitée une fois livré.

Pour un investisseur français qui vit en France, l'accord fiscal entre la France et le Maroc signé en 1970 (Article 25) permet de récupérer en France l'impôt déjà payé au Maroc. Vous ne payez pas deux fois. Si vous occupez personnellement l'appartement 4 à 6 semaines par an, la rentabilité nette tombe autour de 8 à 9 % — toujours sans commune mesure avec ce que rapporte aujourd'hui un appartement équivalent en location classique en France. Et tout cela, c'est avant même de parler du gain caché qui vous attend pendant la construction.

Le gain caché avant même d'avoir loué une seule nuit

Voici la partie que les calculs classiques oublient — et c'est souvent la plus importante. Sur les 24 mois entre la signature et la remise des clés, deux gains se cumulent :

Pourquoi Émeraude 3 colle exactement à ce schéma

Rien n'a été laissé au hasard. Le programme Émeraude 3 a été conçu, dans son emplacement comme dans sa typologie, pour cocher chaque case de ce qu'on vient d'expliquer. Voici les détails qui font la différence.

L'emplacement — Grand Hivernage. C'est tout simplement le quartier le plus recherché de Marrakech. À 2 minutes à pied de la M Avenue (shopping, restaurants, cinéma), 3 minutes de la gare ferroviaire, 7 minutes de la médina et de la place Jemaa el-Fna, 15 minutes de l'aéroport. Sécurité 24h/24 grâce à la proximité immédiate de la DST. Voisinage prestige confirmé : un terrain a été acheté par les Qataris pour une résidence en face, et le Prince de Monaco a acquis la parcelle voisine pour y installer le W Hôtel.

Ce qui va se passer d'ici la livraison (24 mois). Nouvelles routes, ouverture du Carrefour et du Fitness Park au rez-de-chaussée de la résidence, montée en gamme continue du quartier sous l'effet des nouvelles implantations, et préparation logistique de la Coupe du Monde 2030. Sur 24 mois, ce ne sont pas des hypothèses — ce sont des chantiers déjà engagés.

L'appartement. 142 appartements répartis sur 3 bâtiments (A, B, C) en R+5, 3 ascenseurs, matériaux européens, finitions importées de Turquie. Un format taillé pour la location à la nuitée premium (couples ou familles en court séjour, voyageurs d'affaires, week-ends prolongés) tout en restant un vrai pied-à-terre urbain pour vos propres séjours.

Le plan de paiement Émeraude 3 calque vos paiements sur l'avancée du chantier : 30 % à la signature, 30 % à 8 mois, 30 % à 16 mois, 10 % à la remise des clés. Vous ne payez jamais la totalité avant que l'appartement soit livré.

Questions fréquentes

« Et si le chantier prend du retard ? » Notre approche est simple : un process respecté à chaque étape, des équipes coordonnées et formées sur le terrain, et une appli de suivi de chantier à distance qui vous donne les photos, vidéos et l'avancement en temps réel. C'est ce fonctionnement — pas un papier — qui garantit que les délais tiennent. Sur les programmes BNG, les retards sont rares et toujours absorbés.

« Comment je gère depuis l'Europe ? » Service de conciergerie et de gestion intégré (Palmease). Plus de 60 % de nos clients ne viennent qu'à la remise des clés, puis ne reviennent qu'occasionnellement. Tout se gère à distance : visites virtuelles, procurations, suivi photo, comptes-rendus mensuels.

« Comment je récupère mes loyers et ma plus-value depuis l'étranger ? » C'est garanti par les règles de l'Office des Changes, à condition d'avoir déclaré l'achat de départ en euros (ou autre monnaie convertible) au moment de la signature. On gère toute cette démarche pour nos clients qui vivent à l'étranger.

En résumé

Reprenons l'essentiel. Acheter un appartement sur plan à Marrakech aujourd'hui, ce n'est pas un pari. C'est l'addition de trois leviers qui se renforcent : le gain caché entre la signature et la remise des clés (20 à 30 % minimum sur 24 mois — fourchette observée sur l'ensemble de nos projets sur plan), le paiement en plusieurs fois qui fait travailler votre argent sans avoir besoin de crédit, et les revenus locatifs qui démarrent dès la remise des clés (11 % net dans le calcul que nous venons de poser).

Le tout dans un pays à l'économie stable, sur un marché qui reste sous-coté par rapport à son potentiel, et avec une fiscalité claire pour les investisseurs européens. Sur un appartement à 90 000 € à Émeraude 3, en cinq ans vous cumulez gain caché, loyers, et le fait de n'avoir payé qu'une partie du prix pendant la construction — ce schéma d'investissement est rare à trouver sur les marchés européens comparables.

Pour ajuster les chiffres à votre situation exacte (l'argent disponible, combien de temps vous voulez garder le bien, votre situation fiscale, votre projet d'occupation), demandez un rendez-vous de 30 minutes. On regarde ensemble, sans pression, et on vous dit honnêtement si le scénario tient pour vous.