Acheter un bien neuf sur plan au Maroc via une société : le guide complet — Belgique, France, Pays-Bas, Maroc

« Est-ce que je peux acheter mon appartement neuf à Marrakech au nom de ma société plutôt qu'en mon nom propre ? » C'est l'une des questions qui reviennent le plus souvent dès qu'un projet dépasse le simple pied-à-terre. La réponse courte est oui. La réponse utile est : ça dépend de ce que vous voulez au bout du chemin.

Voici le principe à garder en tête du début à la fin. Acheter par une société, c'est possible dans presque tous les cas. Mais la société que vous choisissez — marocaine, belge, française ou néerlandaise — ne change pas le prix du mur : elle change ce qui vous reste dans la poche à la fin. L'impôt sur vos loyers, la taxe le jour de la revente, et le coût pour faire remonter l'argent jusqu'à vous : tout cela dépend du véhicule. Et deux règles marocaines commandent l'ensemble, quel que soit votre pays : le droit de propriété local et la réglementation des changes. On commence par elles, parce qu'elles s'appliquent à tout le monde.

Pour que la comparaison soit honnête, on garde le même exemple d'un bout à l'autre de l'article : un appartement neuf acheté sur plan à Marrakech à 2 000 000 MAD (environ 185 000 €), loué une fois livré pour 120 000 MAD de loyer par an (environ 11 100 €, soit à peu près 925 € par mois), et revendu 2 600 000 MAD au bout de 5 ans — soit une plus-value de 600 000 MAD (environ 55 500 €). On reprend ces mêmes chiffres dans chaque montage. Comme ça, vous comparez des pommes avec des pommes.

Le reste de l'article — droit marocain, frais, TVA, impôts locaux, conventions fiscales, étapes pratiques — vaut pour tout le monde, quel que soit votre pays. Ces règles-là sont transversales : lisez-les d'abord, elles éclairent tout le reste.

Le socle commun : ce que dit le droit marocain (valable pour tout le monde)

Avant de parler société, il faut poser le décor marocain. Ces règles ne changent pas selon votre nationalité ni selon le pays de votre société : elles s'appliquent au bien, sur le sol marocain. C'est la base sur laquelle tout le reste se construit.

Premier point, rassurant : un étranger — qu'il soit une personne (vous) ou une société — a le droit d'être pleinement propriétaire d'un logement en ville au Maroc, dès lors que le bien est immatriculé, c'est-à-dire inscrit au registre officiel de la propriété avec un titre foncier (Code des droits réels, loi n° 39-08). Concrètement, un appartement neuf à Guéliz ou à l'Hivernage, dans une résidence titrée, peut être acheté par une société étrangère sans autorisation spéciale. La seule vraie interdiction concerne les terrains agricoles, réservés et encadrés par une loi dédiée sur l'investissement agricole (loi n° 62-19) — mais un appartement en ville n'est évidemment pas concerné.

Deuxième point, et disons-le clairement pour éviter tout malentendu : sur plan, au Maroc, vous êtes bel et bien protégé. Votre protection repose sur deux piliers solides — votre contrat de réservation et les garanties données par le promoteur. La seule nuance à comprendre, c'est qu'au Maroc cette protection est d'abord contractuelle : elle se lit, se négocie et s'écrit dans votre contrat, plutôt que de découler d'un régime légal qui s'appliquerait tout seul, sans que personne ne le prévoie. Autrement dit, ce qui vous couvre, c'est un bon contrat avec un promoteur sérieux — d'où l'intérêt de savoir quoi y vérifier.

Voici donc les éléments que votre contrat doit sécuriser, et qu'un accompagnement sérieux met noir sur blanc pour vous :

Un mot sur la garantie décennale, parce qu'elle rassure à juste titre : elle existe bien en droit marocain général (elle vient du Code des obligations et des contrats, le socle du droit civil) et protège pendant 10 ans contre les gros vices qui menacent la solidité de l'immeuble. Elle est donc pleinement mentionnable et exigible. Pour tout ce qui touche à l'échéancier et aux garanties de livraison, la logique est la même : avec un promoteur sérieux, ces garanties sont réelles et engageantes — il suffit de les avoir écrites, noir sur blanc, dans le contrat que vous signez. C'est exactement le rôle d'un accompagnement de confiance : s'assurer que tout y figure avant votre signature.

Troisième point : les frais d'acquisition. Ils s'ajoutent au prix affiché et se règlent chez le notaire. Sur notre appartement à 2 000 000 MAD, voici à quoi vous attendre.

À noter, une nouveauté 2026 qui pousse à la transparence : la Loi de Finances 2026 a instauré un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % sur la part du prix qui serait payée de façon non traçable — c'est-à-dire autrement que par virement, chèque ou moyen bancaire identifiable (articles 127-I et 133-I du Code général des impôts ; Loi de Finances marocaine 2026, cabinet A2CM). La leçon est simple : payez tout par les canaux bancaires. C'est de toute façon indispensable pour la réglementation des changes, on y revient plus bas.

Quatrième point : la TVA sur le neuf. Bonne nouvelle pour l'acheteur, elle est en général déjà comprise dans le prix que le promoteur vous annonce. Le taux normal est de 20 %, ramené à 10 % pour le logement dit économique (surface et prix plafonnés). C'est le promoteur qui la collecte et la reverse à l'État, pas vous : vous n'avez pas de déclaration de TVA à faire pour un achat de logement (Rea Consult — la TVA sur l'immobilier neuf au Maroc). Quand vous comparez deux prix, vérifiez juste qu'ils sont bien tous les deux « TVA comprise » pour comparer à armes égales.

La réglementation des changes : la règle que personne ne doit oublier

C'est le point que trop d'acheteurs découvrent trop tard. Le Maroc n'a pas une monnaie librement convertible : faire sortir des dirhams du pays est encadré par un organisme public, l'Office des Changes. La bonne nouvelle, c'est qu'il existe un mécanisme fait exactement pour les investisseurs étrangers. Encore faut-il l'activer correctement, dès le premier euro.

Ce mécanisme s'appelle la garantie de retransfert. En clair : si vous financez votre achat avec de l'argent venu de l'étranger, en devises, et que ce flux est correctement déclaré, alors le Maroc vous garantit le droit de faire ressortir plus tard vos loyers, le produit de la revente et votre plus-value — vers votre compte à l'étranger. Cette garantie vaut aussi bien pour les personnes que pour les sociétés étrangères, qu'elles résident ou non au Maroc (Office des Changes — les formes d'investissement étranger).

Et voici la phrase à retenir absolument. Cette garantie ne se rattrape pas après coup : elle se gagne au moment du premier virement. Concrètement, cela veut dire trois choses très simples à faire dès le départ :

Si vous respectez ces trois réflexes, la remontée de vos revenus est sécurisée le jour venu (Office des Changes — transfert des revenus d'investissement). Si vous les négligez — par exemple en apportant du cash non tracé — vous pouvez vous retrouver propriétaire d'un excellent bien… dont vous peinez à faire sortir les fruits. C'est la première erreur à ne pas commettre, avant même de choisir votre société.

L'impôt marocain quand vous détenez et quand vous revendez

Dernière brique du socle : que paie-t-on au Maroc, une fois le bien loué puis revendu ? Deux moments, deux impôts. Retenez-les, car chaque montage plus bas vient se greffer dessus.

Pendant la détention, les loyers sont imposés au Maroc. Si le bien est détenu par une personne (ou par une structure « transparente », on l'explique plus loin), on parle de revenus fonciers, taxés selon un barème progressif : exonérés en dessous de 30 000 MAD par an, puis autour de 10 % entre 30 001 et 120 000 MAD, et 15 % au-delà, avec un abattement automatique sur une partie du loyer (Direction Générale des Impôts — Code général des impôts). Si le bien est détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, ce sont les règles de l'IS qui s'appliquent (section suivante).

À la revente, c'est la TPI — la taxe sur les profits immobiliers — qui s'applique aux personnes physiques : 20 % de la plus-value, avec un minimum de 3 % du prix de vente même quand la plus-value est faible, et des abattements qui augmentent avec la durée de détention (DGI — taxe sur les profits immobiliers). Sur notre exemple, une plus-value de 600 000 MAD donne une TPI de 120 000 MAD (20 %), supérieure au minimum de 78 000 MAD (3 % de 2 600 000). Ajoutez enfin les taxes locales annuelles (taxe d'habitation et taxe de services communaux), modestes mais réelles. Voilà le décor. Place aux quatre montages.

Le principe international : trois conventions fiscales, une seule logique

Avant d'entrer pays par pays, il faut comprendre une mécanique qui revient partout : la convention fiscale. C'est un accord signé entre deux pays pour éviter que vous soyez taxé deux fois sur le même revenu. Le Maroc en a une avec la France, une avec la Belgique et une avec les Pays-Bas. Et toutes les trois disent la même chose sur l'immobilier.

La règle de base, gravée dans le marbre de ces conventions, tient en une phrase : un revenu immobilier est imposé d'abord là où se trouve le bien. Votre appartement est à Marrakech ? Alors le Maroc a le premier mot sur les loyers (article 6 des conventions) et sur la plus-value de revente (article 13). Votre pays de résidence ne peut pas ignorer ce revenu, mais il doit tenir compte de l'impôt déjà payé au Maroc. C'est là que les pays se séparent en deux familles.

Cette distinction paraît technique, mais elle a un effet très concret sur votre feuille d'impôt. Prenez deux voisins, un Belge et un Français, avec le même appartement à Marrakech et les mêmes loyers. Le Belge verra ses loyers marocains sortis de sa base belge (exonération). Le Français les réintégrera, mais avec un crédit qui annule l'impôt marocain déjà payé. Le résultat final est souvent proche, mais le chemin — et la paperasse — diffèrent. Gardez cette image en tête : elle explique une bonne partie des différences entre les montages qui suivent.

Voie 1 — La société marocaine : SARL, SIT ou SCI

Commençons par le montage le plus « local » : vous créez (ou utilisez) une société marocaine pour détenir le bien. C'est souvent le réflexe le plus naturel, et pour de bonnes raisons — mais il existe trois familles de sociétés marocaines qui n'ont rien à voir sur le plan fiscal. Les confondre coûte cher. Prenons-les une par une, simplement.

a. Le cadre : trois véhicules très différents

La SARL (société à responsabilité limitée) est la société classique. Elle paie l'impôt sur les sociétés (IS) sur ses bénéfices, comme une entreprise normale. C'est un écran net entre vous et le bien : la société possède, la société loue, la société encaisse. Vous, vous détenez des parts de la société.

La SIT (société immobilière transparente) est un cas à part, prévu par la loi. « Transparente » veut dire que le fisc regarde à travers la société, comme si elle n'existait pas : ce sont les associés qui sont imposés directement, chacun sur sa quote-part, exactement comme s'ils détenaient le bien en direct (article 3-3° du Code général des impôts ; Upsilon Consulting — les sociétés immobilières transparentes). Une SIT n'a d'intérêt que pour un usage précis : détenir un logement occupé par ses associés, pas pour faire du locatif à grande échelle.

La SCI marocaine (société civile immobilière), encadrée par le Code des obligations et des contrats, est transparente par défaut : ses revenus locatifs sont imposés entre les mains des associés au titre des revenus fonciers, sauf si elle opte pour l'IS. Son gros atout tient à la revente : on peut céder les parts de la SCI plutôt que le bien lui-même, et la cession de parts n'est taxée qu'à 3 % (Quantis Partners — la SCI au Maroc). Séduisant sur le papier… mais lisez le paragraphe suivant avant de vous emballer.

b. Le piège à connaître : la « prépondérance immobilière »

Voici l'astuce que beaucoup croient avoir trouvée, et le mur sur lequel ils butent. L'idée « je vends les parts de ma SCI à 3 % au lieu du bien à 20 % » a une limite légale précise. Quand l'actif d'une société est composé pour moitié ou plus d'immeubles — on dit qu'elle est à « prépondérance immobilière » — la cession de ses parts est taxée comme si vous vendiez le bien lui-même (article 61-II du CGI). Autrement dit, la TPI à 20 % rattrape le vendeur. Et depuis la Loi de Finances 2026, le notaire doit même exiger une attestation de non-prépondérance immobilière pour appliquer le taux réduit (Loi de Finances 2026, cabinet A2CM). Traduction : pour un pur bien locatif, l'astuce des parts à 3 % ne fonctionne pas. N'achetez pas une SCI en pensant échapper à la taxe de revente.

c. Les loyers, sur notre exemple à 120 000 MAD

Avec une SARL à l'IS, les 120 000 MAD de loyer entrent dans la société. On en retire les charges réelles (syndic, entretien, assurance, gestion, amortissement…), et l'IS s'applique sur le bénéfice restant. En 2026, le taux d'IS est de 20 % pour la quasi-totalité des sociétés — plus précisément tant que le bénéfice net reste sous 100 millions de dirhams (Upsilon Consulting — l'impôt sur les sociétés au Maroc ; AMDE — taux de l'IS 2026/2027). Sur un loyer de 120 000 MAD avec, disons, 30 % de charges, le bénéfice tourne autour de 84 000 MAD, et l'IS ressort à environ 16 800 MAD. Attention : même à perte, une société marocaine paie une cotisation minimale de 0,25 % de son chiffre d'affaires (au moins 3 000 MAD).

Avec une SIT ou une SCI transparente, pas d'IS : les 120 000 MAD sont imposés directement chez vous, comme des revenus fonciers, selon le barème vu plus haut. Selon le régime retenu, l'impôt marocain sur ce loyer se situe grosso modo entre 7 000 et 14 000 MAD — un peu moins que la SARL, mais sans l'écran de la société ni la possibilité de déduire un amortissement.

d. La revente, sur notre plus-value de 600 000 MAD

Avec une SARL à l'IS, la plus-value de revente n'est pas taxée à part : elle grossit le bénéfice de l'année et subit l'IS. Sur 600 000 MAD à 20 %, cela fait environ 120 000 MAD. Avec une SCI/SIT transparente, on retombe sur la TPI des particuliers : 20 % de la plus-value, soit là aussi 120 000 MAD (et pas d'échappatoire par la vente de parts, à cause de la prépondérance immobilière). Les deux chemins se rejoignent à peu près au même montant. Ce qui les distingue, c'est ce qui se passe après.

e. Sortir l'argent vers vous : la « seconde couche » d'impôt

C'est le point que la SARL a en plus, et qu'il faut regarder en face. Le cash accumulé dans la société marocaine ne devient vraiment le vôtre que lorsque la société vous verse un dividende. Or ce dividende, versé à un associé étranger, subit une retenue à la source marocaine — un impôt prélevé au Maroc avant que l'argent parte. Puis, souvent, il est encore imposé dans votre pays. C'est ce qu'on appelle la double couche : impôt sur le bénéfice, puis impôt sur la distribution. Une SCI/SIT transparente, elle, n'a pas cette seconde couche : comme vous êtes imposé directement, l'argent est déjà « à vous » une fois l'impôt foncier payé.

f. Vos obligations sur place

Une SARL marocaine, c'est une vraie entreprise : comptabilité tenue, déclaration d'IS annuelle, cotisation minimale, parfois un commissaire aux comptes selon la taille. Prévoyez des honoraires d'expert-comptable local. Une SCI ou une SIT sont plus légères, mais demandent quand même un suivi déclaratif. Dans tous les cas, l'investissement doit avoir été déclaré à l'Office des Changes à l'achat — sinon, retour à la case « argent bloqué ».

g. Le verdict Maroc

Voie 2 — La société belge

Passons à un cas fréquent chez nos clients : vous avez déjà une société en Belgique et vous vous demandez si elle peut acheter, directement, l'appartement de Marrakech. Techniquement, oui. Mais c'est ici que la nuance « le véhicule décide de tout » prend tout son sens. Suivons la même trame que pour le Maroc.

a. Le cadre conventionnel

La Belgique et le Maroc sont liés par une convention signée à Bruxelles le 31 mai 2006, entrée en application le 1er janvier 2010 (loi belge d'assentiment du 30 mars 2009 ; texte de la convention Belgique-Maroc). Elle applique la règle habituelle : vos loyers et votre plus-value marocains sont imposés au Maroc (articles 6 et 13). Et côté belge, on utilise la méthode de l'exonération : la Belgique sort ces revenus immobiliers étrangers de sa base imposable (SPF Finances — les revenus immobiliers à l'étranger).

b. La détention : qui, comment

Une société belge peut parfaitement être propriétaire d'un appartement titré à Marrakech — le socle marocain (loi 39-08) ne fait pas de différence entre une société marocaine et une société étrangère pour un logement en ville. La vraie contrainte n'est pas le droit de propriété, c'est la réglementation des changes : la société belge doit financer l'achat en devises, depuis l'étranger, et faire déclarer l'investissement à l'Office des Changes pour verrouiller le retransfert futur. Une société belge qui règle proprement, par virements, coche cette case sans difficulté.

c. Les loyers, sur notre exemple à 120 000 MAD

Voici le premier vrai piège de la détention directe par une société étrangère. Vos 120 000 MAD de loyer sont de source marocaine : ils sont donc imposables au Maroc, d'abord. Une société belge qui loue un bien marocain se retrouve à devoir gérer cet impôt marocain sur les loyers — souvent via une immatriculation locale — ce qui n'a rien d'automatique et demande un suivi. Comptez, comme pour la SARL marocaine, un ordre de grandeur autour de 15 000 à 17 000 MAD d'impôt marocain après charges. Ensuite, côté belge, la convention joue : grâce à l'exonération, la société belge ne repaie en principe pas d'impôt des sociétés belge sur ces loyers marocains. On évite donc la double imposition sur les loyers — mais au prix d'une gestion fiscale à cheval sur deux pays.

d. La revente, sur notre plus-value de 600 000 MAD

Même logique. La plus-value de 600 000 MAD est taxée au Maroc — pour une société, elle entre dans le résultat imposable marocain, autour de 120 000 MAD d'impôt (20 %). Côté belge, l'exonération conventionnelle évite en principe une seconde taxation belge sur cette même plus-value immobilière. Jusqu'ici, la détention directe par la société belge « tient » sur le plan de la double imposition. Le problème arrive à l'étape suivante, et c'est souvent le point de bascule.

e. Sortir le cash vers l'associé : la seconde couche belge

Reprenons le fil. L'argent est maintenant dans la société belge, après impôt marocain. Pour qu'il arrive chez vous, personne physique, la société doit vous verser un dividende. Et en Belgique, un dividende versé à une personne subit un précompte mobilier de 30 % (SPF Finances). Il existe des régimes réduits pour les dividendes de petites sociétés — le régime dit VVPRbis descend à 18 % pour les distributions à partir de 2026, sous conditions d'ancienneté — mais l'idée reste : il y a bien une seconde couche d'impôt à la sortie. C'est le vrai coût caché de la détention en société quand le but final est de récupérer l'argent à titre personnel.

Illustrons simplement. Supposons qu'après impôts marocains, la société belge dispose de 100 000 MAD de bénéfice net à vous distribuer. Un précompte de 30 % en prélève 30 000 MAD avant que l'argent n'arrive sur votre compte privé. Avec le régime réduit à 18 %, ce serait 18 000 MAD. Dans les deux cas, cette couche n'existerait pas si vous déteniez le bien en direct, à titre personnel.

f. Les obligations déclaratives en Belgique

Même exonérés, ces revenus étrangers doivent être déclarés en Belgique : une société belge intègre le bien marocain dans sa comptabilité et mentionne les revenus étrangers exonérés dans sa déclaration à l'impôt des sociétés. Une personne physique belge, elle, doit déclarer son bien immobilier à l'étranger dans sa déclaration annuelle (revenus immobiliers étrangers), même quand l'impôt final belge est nul grâce à l'exonération. Rien d'insurmontable, mais rien à négliger non plus : l'oubli se paie en régularisations.

Et si, plutôt que d'acheter en direct, la société belge coiffait une société marocaine ? Ce cas mérite un mot, car il change la donne. Quand la société marocaine verse un dividende à sa mère belge, le Maroc prélève une retenue à la source, mais la convention la plafonne : 10 %, et même 6,5 % si la société belge détient au moins 25 % du capital de la marocaine (texte de la convention Belgique-Maroc). Ensuite, côté belge, ce dividende reçu peut bénéficier du régime des revenus définitivement taxés (le « RDT ») : sous conditions, il est très largement exonéré d'impôt des sociétés belge, pour éviter de retaxer un bénéfice déjà imposé plus bas. On retrouve exactement la logique de la holding néerlandaise que l'on verra plus loin.

Illustrons. La société marocaine dégage 100 000 MAD de bénéfice net et le remonte à la société belge : la retenue marocaine (6,5 % si détention ≥ 25 %) prélève 6 500 MAD, et le solde arrive en Belgique où le régime RDT évite en principe une nouvelle taxation à l'impôt des sociétés. L'empilement Maroc → Belgique reste donc léger tant que l'argent circule entre sociétés. La seconde couche à 30 % (ou 18 %) ne se déclenche, elle, qu'au tout dernier étage : quand vous, personne physique, sortez le cash de la société pour votre usage privé.

g. Le verdict Belgique

Voie 3 — La société française

Cas très courant côté français : « ma SCI ou ma SAS française peut-elle porter l'appartement de Marrakech ? » Oui. Et le droit français réserve ici une particularité qui change tout, à connaître absolument avant de décider : la territorialité de l'impôt sur les sociétés.

a. Le cadre conventionnel

La France et le Maroc sont liés par une convention ancienne et solide, signée le 29 mai 1970 et complétée par un avenant en 1989 (texte de la convention France-Maroc, impots.gouv.fr ; Légifrance — loi n° 71-369). Elle attribue au Maroc l'imposition des loyers (article 6) et des plus-values immobilières (article 13). Côté français, la méthode est celle du crédit d'impôt : la France tient compte du revenu, puis accorde un crédit correspondant à l'impôt marocain (BOFiP — convention France-Maroc).

b. La détention et la particularité française

Voici l'élément décisif, et il surprend souvent. En France, une société soumise à l'IS n'est imposée que sur les bénéfices réalisés en France : c'est le principe de territorialité (article 209-I du CGI). Résultat : les revenus d'un immeuble exploité à l'étranger échappent, en principe, à l'impôt sur les sociétés français. Comprenez bien la portée : contrairement à un particulier français, une société française à l'IS ne « ramène » pas ses loyers marocains dans sa base imposable française. Ils sont taxés au Maroc, et c'est en principe tout, côté IS français.

c. Les loyers, sur notre exemple à 120 000 MAD

Appliquons-le. Vos 120 000 MAD de loyer sont imposés au Maroc — de nouveau autour de 15 000 à 17 000 MAD après charges, si le bien est porté par une société à l'IS. Et grâce à la territorialité, la société française ne les soumet pas à l'IS français. Sur le papier, c'est net et favorable : un seul étage d'impôt sur les loyers, l'étage marocain. Le revers, c'est le même que pour la Belgique : la société doit gérer l'obligation fiscale marocaine sur place, ce qui suppose une immatriculation et des déclarations locales. Rien de magique : on a déplacé la complexité, on ne l'a pas supprimée.

d. La revente, sur notre plus-value de 600 000 MAD

La plus-value de 600 000 MAD est taxée au Maroc (environ 120 000 MAD pour une société à l'IS). Là encore, la territorialité de l'IS français fait que cette plus-value immobilière étrangère n'a en principe pas à être ré-imposée à l'IS en France. La convention et le droit interne français vont dans le même sens : le Maroc taxe, la France s'efface au niveau de l'IS. On voit poindre l'intérêt du montage… et sa contrepartie, qui arrive maintenant.

e. Sortir le cash : le PFU de 30 %

Ne vendez pas la peau de l'ours. Tant que l'argent reste dans la société française, l'histoire est belle. Mais pour le sortir vers vous, il faut distribuer un dividende — et là, la France applique le prélèvement forfaitaire unique (la « flat tax ») de 30 % sur les dividendes versés à une personne physique (impôt sur les sociétés et distributions, service-public.fr). Reprenons notre illustration : sur 100 000 MAD de bénéfice net remontés à vous, le PFU en prélève 30 000 MAD. C'est la fameuse seconde couche, encore elle. L'avantage de la territorialité à l'étage société est donc réel — mais il ne se transforme en gain net personnel qu'après ce passage à 30 %.

f. Les obligations déclaratives en France

Une société française à l'IS déclare son résultat, en isolant les revenus étrangers non soumis à l'IS français. Si vous déteniez plutôt en direct, en nom propre, vous déclareriez vos loyers marocains dans votre déclaration de revenus française, avec le crédit d'impôt de la convention pour neutraliser l'impôt marocain. Point d'attention pour les SCI françaises « transparentes » (à l'impôt sur le revenu, non à l'IS) : elles ne bénéficient pas de la territorialité de l'IS, et la mécanique de crédit d'impôt s'applique alors au niveau des associés. La forme de la société change donc complètement le résultat : à cadrer avec un conseil avant de signer.

Comparons avec la détention en nom propre, très fréquente côté français, car elle éclaire la mécanique du crédit d'impôt. Un particulier français déclare bien ses 120 000 MAD de loyer marocain en France, mais la convention lui accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ce revenu : en pratique, cela neutralise la double imposition (BOFiP — convention France-Maroc). Retenez l'image simple : avec la méthode du crédit, vous supportez au final le plus élevé des deux impôts, jamais les deux additionnés. Si l'impôt marocain sur ce loyer est plus faible que ce qu'aurait pris la France, le crédit couvre l'impôt marocain et il peut rester un léger complément à payer en France ; s'il est plus élevé, la France s'efface.

Deux précisions utiles pour la société française. D'abord, une petite société à l'IS bénéficie d'un taux réduit de 15 % sur ses premiers 42 500 € de bénéfice (sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital), avant le taux normal de 25 % au-delà (impôt sur les sociétés — taux 2026, service-public.fr) — mais cela ne concerne que les bénéfices imposés en France, pas vos loyers marocains sortis de la base par la territorialité. Ensuite, un garde-fou : la territorialité ne fait pas disparaître l'impôt, elle le laisse au Maroc. Louer un bien marocain crée une obligation fiscale sur place pour votre société, avec immatriculation et déclarations locales. On ne supprime pas l'impôt, on choisit dans quel pays il tombe — ici, le Maroc.

g. Le verdict France

Voie 4 — La société néerlandaise

Dernier montage, et le plus intéressant sur un point technique précis : la société néerlandaise, la fameuse BV. Elle brille surtout dans une configuration particulière — quand elle ne détient pas le bien en direct, mais chapeaute une société marocaine qui, elle, détient le bien. On y vient. D'abord, la trame habituelle.

a. Le cadre conventionnel

Les Pays-Bas et le Maroc sont liés par une convention signée à Rabat le 12 août 1977, en vigueur depuis 1987 (traité Pays-Bas-Maroc, wetten.overheid.nl). Comme pour la Belgique, la méthode d'élimination est l'exonération : les revenus immobiliers marocains sont attribués au Maroc, et les Pays-Bas les exonèrent. Le socle est donc familier : le Maroc a la priorité sur les loyers et la plus-value.

b. La détention : direct ou via holding

Une BV néerlandaise peut détenir un appartement marocain en direct, exactement comme la société belge ou française — mêmes contraintes de changes, même obligation d'immatriculation fiscale locale pour les loyers. Mais la BV a une carte maîtresse quand elle est utilisée comme holding : au lieu d'acheter le mur, elle détient les parts d'une société marocaine (une SARL, par exemple) qui, elle, possède le bien. On empile deux étages : la SARL marocaine en bas (le bien, les loyers, l'IS marocain), la BV néerlandaise au-dessus (l'actionnaire).

c. Les loyers, sur notre exemple à 120 000 MAD

Dans le montage holding, les 120 000 MAD de loyer sont encaissés par la SARL marocaine et taxés au Maroc à l'IS de 20 % — environ 16 800 MAD après charges, comme dans la Voie 1. La BV, elle, ne touche rien tant que la SARL ne distribue pas : il n'y a donc pas de troisième impôt sur les loyers eux-mêmes à ce stade. Si, à l'inverse, la BV détenait le bien en direct, on retomberait sur le schéma belge/français : loyers taxés au Maroc, exonérés aux Pays-Bas par la convention. La différence se révèle surtout à l'étape des dividendes — c'est là que la BV holding déploie son atout.

d. La revente, sur notre plus-value de 600 000 MAD

Deux façons de revendre. Soit la SARL marocaine vend le bien : la plus-value de 600 000 MAD est taxée au Maroc (~120 000 MAD à l'IS). Soit la BV vend les parts de la SARL marocaine : attention, le piège marocain de la prépondérance immobilière s'applique aussi ici — céder les parts d'une société marocaine essentiellement immobilière est taxé au Maroc comme une cession du bien. On ne contourne donc pas la taxe marocaine de revente par le haut. En revanche, ce qui se passe ensuite aux Pays-Bas fait la différence.

e. Sortir le cash : l'exonération des participations

Voici le vrai atout néerlandais, et il est élégant. Quand une BV détient au moins 5 % d'une autre société, les dividendes et les plus-values qu'elle en retire sont exonérés d'impôt néerlandais : c'est la deelnemingsvrijstelling, l'exonération des participations (Belastingdienst — la vennootschapsbelasting). Concrètement : quand la SARL marocaine remonte son bénéfice à la BV, ce flux n'est en principe pas retaxé au niveau de la BV. On évite ainsi un empilement d'impôts entre le Maroc et les Pays-Bas au niveau des sociétés. Reste, bien sûr, l'impôt final le jour où la personne physique sort l'argent de la BV pour son usage privé — mais entre les deux sociétés, le passage est propre.

Pour situer les taux néerlandais si la BV a, elle, un bénéfice imposable : la vennootschapsbelasting 2026 est de 19 % jusqu'à 200 000 € de bénéfice et 25,8 % au-delà — inchangée par rapport à 2025 (MKB Servicedesk — taux Vpb 2025 et 2026). Mais dans le schéma holding, l'essentiel du revenu immobilier reste taxé en bas, au Maroc, et remonte en franchise grâce à l'exonération des participations.

f. Les obligations déclaratives aux Pays-Bas

La BV dépose une déclaration de vennootschapsbelasting annuelle et y fait figurer sa participation marocaine, en appliquant l'exonération des participations. En détention directe, elle déclarerait le bien et l'exonération conventionnelle des revenus immobiliers. Comme toujours, l'exonération ne dispense pas de déclarer : elle dispense de payer. Et le montage à deux étages suppose de tenir deux comptabilités — une marocaine, une néerlandaise — donc un vrai budget de structure.

Deux garde-fous à garder en tête avant de rêver du montage parfait. Premier point : l'exonération des participations n'est pas automatique — elle suppose notamment une détention d'au moins 5 % et une participation « réelle » (pas une simple coquille passive faiblement taxée). Une société marocaine qui détient et exploite vraiment un immeuble, taxée à l'IS de 20 %, coche en général les cases, mais c'est à valider au cas par cas avec un conseil néerlandais. Second point, le plus souvent oublié : tout ceci ne concerne que la circulation entre sociétés. Le jour où vous, actionnaire, sortez l'argent de la BV pour votre poche, l'impôt personnel néerlandais sur les revenus de participation (le fameux « box 2 ») s'applique. La BV en holding évite les surcouches entre étages ; elle ne supprime pas l'impôt final chez la personne.

Reprenons le fil de bout en bout, en une phrase. Loyer taxé au Maroc à l'IS de 20 % → bénéfice remonté à la BV en franchise grâce à l'exonération des participations → impôt personnel néerlandais seulement au moment où vous sortez l'argent pour votre usage privé. Trois étages, mais un seul impôt de société (le marocain) et un seul impôt personnel (le néerlandais, à la toute fin). C'est propre — à condition d'accepter le coût et la lourdeur de deux comptabilités.

g. Le verdict Pays-Bas

Alors, quel montage choisir ? La matrice de décision

On a beaucoup détaillé. Prenons de la hauteur, car au fond votre choix dépend de votre objectif, pas d'un classement absolu. Voici comment trancher, selon ce que vous cherchez vraiment.

Et maintenant la recommandation nette, celle qu'on doit à nos clients même quand elle va à l'encontre du réflexe « je mets tout dans ma société ». Faire détenir un unique appartement marocain, en direct, par votre société étrangère est rarement la meilleure idée. Vous cumulez alors le plus mauvais des deux mondes : la complexité fiscale marocaine à gérer sur place, et une seconde couche d'impôt à la sortie (précompte belge, PFU français) le jour où vous voulez profiter de l'argent. Pour un projet simple, la détention en nom propre — ou une société marocaine dédiée — est presque toujours plus efficace et moins chère à faire tourner.

Le montage sociétaire étranger reprend tout son sens dès qu'on change d'échelle : plusieurs biens, une activité pilotée dans la durée, un objectif de réinvestissement plutôt que de consommation immédiate du cash, ou l'insertion dans une holding déjà existante. Là, la structure se paie et le confort de gestion prend le dessus. La règle d'or : on choisit le véhicule en fonction de la sortie visée, pas l'inverse.

Les étapes pratiques, de A à Z

Vous avez choisi votre cap ? Voici l'ordre concret des opérations, quel que soit le montage retenu. Suivez-les dans l'ordre : chaque étape en sécurise une autre.

Une dernière chose, et c'est peut-être la plus importante. Aucun montage ne remplace deux avis professionnels croisés : celui d'un notaire marocain, qui sécurise la propriété et les changes sur place, et celui d'un conseil fiscal dans le pays de votre société, qui calcule la seconde couche d'impôt et l'imposition finale chez vous. Les taux et exemples de cet article donnent le cap ; votre situation personnelle donne le chiffre exact.

À retenir

Oui, on peut acheter un logement neuf sur plan au Maroc via une société — marocaine, belge, française ou néerlandaise. Le droit marocain l'autorise pour tout logement titré en ville, et la réglementation des changes sécurise la remontée de vos revenus, à condition de financer en devises et de déclarer dès le premier virement. Ce qui distingue vraiment les montages, ce n'est pas le droit d'acheter : c'est la fiscalité de sortie. L'impôt marocain (IS à 20 %, TPI à 20 %) est le socle commun ; par-dessus, chaque pays ajoute sa logique — crédit d'impôt en France, exonération en Belgique et aux Pays-Bas — et, presque toujours, une seconde couche d'impôt à la sortie des dividendes. Pour un bien unique, restez simple. Pour un vrai portefeuille, structurez. Et dans tous les cas, faites valider le montage par un notaire marocain et un conseil fiscal de votre pays avant de signer.

Cet article est informatif : il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les taux cités sont ceux en vigueur en 2026 et peuvent évoluer avec les lois de finances. Toute opération doit être validée par un notaire marocain et par un conseil fiscal établi dans le pays du siège de votre société.